別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 盛岡 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -46 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.

鑑定評価額 8,130,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市手代森１４地割１６番１４２ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） １低専相当 (50,80) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6.2m市道 水道、ガス、下水 岩手飯岡 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.7 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       224 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 盛岡市の南東方面の郊外に位 置し、調整区域内で開発許可 を受けた大規模な住宅団地 街 路 基準方位　北、６． ２ｍ市道 交通 施設 岩手飯岡駅東方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) １低専相当 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅、商業施設、市役所に遠く、利便性が劣る住宅地域で、価格形成要因に特段の変化はない。近隣地域は 低廉な価格水準を背景に、新規の住宅取得者による中古住宅の需要が見られ、地価は横這い傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市中心部の南東方面の郊外に位置する住宅地域で、手代森、門、東安庭地区等との代替性が強い。需 要者の中心は盛岡市内居住者又は市外からの通勤者である。同一需給圏は開発余地が少なく新規の住宅分譲地は殆ど見 られず、不動産業者による中古住宅の買取り再販の取引や個人間の取引が中心である。土地取引の中心は、１７０㎡～ ２５０㎡で６２０万円～９１０万円程度である。中古住宅の取引は、１８００万円～２２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の一般住宅が主体の住宅地域であり、アパートの収益物件は見られず、賃貸市場は未成熟である。従って、適正な 賃料水準の把握は困難であり、収益価格の試算はできなかった。自用の取引が中心で、居住の快適性を重視する地域性 を十分考慮した結果、複数の取引事例を適正に比較検討することにより得られた比準価格を妥当なものとして採用し、 代表標準地の検討を踏まえ、盛岡市内の住宅地の需給動向を分析のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,200 円／㎡ [104.0] 100 100 [102.0] 100 [183.5] [102.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 盛岡市の人口は微減、世帯数は微増。盛岡市 及び隣接市町では、新規の住宅需要が増加し ており、不動産業者の住宅地開発も活発な状 況が続いている。 開発許可時、現在の１低専に相当する地域指 定を受けており、土地取引や建物建築に調整 区域の制限はなく、市街化区域と同等の市場 性を有している。 東側の接面道路で、画地も標準的であり、地 域内において競争力が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　 +50.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％