鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（住） -503015	盛岡市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専居住誘導区域 (70,200)
b	盛公（住） -503004	盛岡市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専居住誘導区域 (70,200)
c	盛公（住） -503013	盛岡市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専居住誘導区域 (70,200)
d	盛公（住） -508009	盛岡市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２中専居住誘導区域 (70,200)
e	盛公（住） -511005	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、北東6m、角地		２中専居住誘導区域 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,256	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,363	100 [ 92.1]	83,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	86,500
b	(　 ) 77,125	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,513	100 [ 92.6]	84,787		87,300
c	(　 ) 77,340	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	79,160	100 [ 95.0]	83,326		85,800
d	(　 ) 78,603	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	78,985	100 [ 91.8]	86,040		88,600
e	(　 ) 81,837	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	80,202	100 [ 96.0]	83,544		86,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,500 円／㎡]

盛岡 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適正な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,976,884	548,280	2,428,604	1,769,460	659,144	（　0.9696） 639,106	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,314,708 円　　　　（　 66,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 -45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	75.57	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	12.1 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

独身タイプ、平均専有面積約４０㎡。地域における標準階層のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋タイプを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,580	126,400	1.0	126,400
							1.0	126,400
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,580	126,400	1.0	126,400
							1.0	126,400
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		252,800		252,800
								252,800

⑨年額支払賃料	252,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,033,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,033,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 121,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,912,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 252,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 62,201 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,976,884 円　　　　（　 14,884 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-508068	1,514 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,615 円/㎡　月額支払賃料（　 1,580 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-511054	1,897 ( 1,854)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,627
c	盛公（賃）　　　　-516003	1,642 ( 1,606)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,642

盛岡 -45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,300 円	23,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	151,680 円	3,033,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,700 円	23,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,200 円	23,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 548,280 円　（　　　　　　 2,741 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,769,460 円（　　　　　 8,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,976,884 円
②総費用	548,280 円
③純収益　①－②	2,428,604 円
④建物等に帰属する純収益	1,769,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	659,144 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	639,106 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,196 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,314,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
盛岡 -45　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 -45

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　吉田　勇光

TEL.

鑑定評価額

17,400,000 円

１㎡当たりの価格

87,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市向中野５丁目２５番５｢向中野５－２５－１０｣				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	仙北町 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.1 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大規模土地区画整理事業によ
り開発された住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

仙北町駅南西方

1.8km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

盛南開発地区の新興住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持していくものと予測する。土地取引は活発で、
地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、盛岡市南西部の住宅地域で、中でも向中野、本宮地区等との代替関係が強い。主たる需要者は市内居住
者及び中心市街地等への通勤者である。市内全般に供給不足のなか、各種利便施設が充実し人気エリアとなっており、
個人のほかハウスメーカーらの取得意欲が旺盛で、高い需要が継続している。土地は２００㎡程度で１７００から１８
００万円程度、新築戸建は４０００万円程度までの物件が需要の中心と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパートも見られるが、居住の快適性を重視する閑静な住宅地域にあって土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため、収益価格はやや低位に試算された。収益性よりも居住の快適性・利便性を重視した自己使用目的での
取引が中心であることから、収益価格は参考にとどめ、市内全体の住宅地の不動産市場の推移・動向も考慮し、市場性
を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　盛岡 -28                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     84,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口微減、世帯数微増。県内経済が持ち直し
基調のなか、利便性重視の傾向から市内への
転入者は多く、低金利もあり、宅地需要は堅
調である。

周辺の幹線道路沿いでは新規出店が続き、利
便性が向上し、高値取引も見られる。

南側の接面道路で、画地も標準的であり、地
域内において競争力が認められる。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

+3.8 ％

３　試算価格算定内訳

盛岡 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（住） -503012	盛岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		２中専居住誘導区域 (70,200)
b	盛公（住） -508016	盛岡市		更地	（　）	長方形	西6m市道、北6m、角地		２中専居住誘導区域 (80,200)
c	盛公（住） -508017	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、北6m、角地		２中専居住誘導区域 (80,200)
d	盛公（住） -508054	盛岡市		更地	（　）	長方形	西6m市道、南2m、角地		１住居居住誘導区域 (70,200)
e	盛公（住） -509059	盛岡市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２中専居住誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,778	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	75,228	100 [ 88.4]	85,100	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	87,700
b	(　 ) 69,119	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	68,654	100 [ 90.7]	75,693		78,000
c	(　 ) 81,573	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	81,024	100 [ 89.7]	90,328		93,000
d	(　 ) 81,117	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	81,905	100 [ 93.5]	87,599		90,200
e	(　 ) 93,503	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	95,500	100 [ 98.5]	96,954		99,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,200 円／㎡]

盛岡 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,986,305	549,060	2,437,245	1,769,460	667,785	（　0.9696） 647,484	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,489,250 円　　　　（　 67,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 -45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	75.57	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	12.1 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身向けタイプ、平均専有面積約４０㎡、地域における標準階層のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋で想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,585	126,800	1.0	126,800
							1.0	126,800
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,585	126,800	1.0	126,800
							1.0	126,800
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		253,600		253,600
								253,600

⑨年額支払賃料	253,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,043,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,043,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 121,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,921,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	253,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,435 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 253,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 62,398 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,986,305 円　　　　（　 14,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-507056	1,279 ( 1,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,672	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,620 円/㎡　月額支払賃料（　 1,585 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-508072	1,275 ( 1,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,518
c	盛公（賃）　　　　-517066	1,485 ( 1,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,718

盛岡 -45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,300 円	23,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	152,160 円	3,043,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,700 円	23,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,200 円	23,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 549,060 円　（　　　　　　 2,745 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,769,460 円（　　　　　 8,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,986,305 円
②総費用	549,060 円
③純収益　①－②	2,437,245 円
④建物等に帰属する純収益	1,769,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	667,785 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	647,484 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,237 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,489,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,400 円／㎡）