別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 盛岡 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -43 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　美弥   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市三ツ割１丁目１００番２４ ｢三ツ割１－１－１８｣ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既存の住宅地域 東3.9m市道 水道、下水 盛岡 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ山田線沿いの傾斜地に位 置する既成住宅地域 街 路 基準方位　北、３． ９ｍ市道 交通 施設 盛岡駅北東方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心市街地の北外延部に位置する熟成した住宅地域であり、交通接近性は優るものの、山裾部に位置するため 街路条件、地勢等に劣り、発展余地も無く、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市中心部北側の住宅地域一円で、三ツ割、山岸地区等との代替性が強く、主たる需要者層は市内居住 者及び通勤者である。近隣地域周辺は、市中心部や幹線道路との接近性は良好であるものの、傾斜地に位置し街路が狭 隘で、新興分譲地に比べ居住環境が劣るため人気は低く、取引も少ない。需要の中心は、土地が２００～３００㎡で９ ００～１，３００万円程度、新築戸建では２，５００～３，０００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、公法規制により賃貸用建物の建築は想定が難しいため、収益還元法の適 用は断念した。従って、市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とする、市場参加者の意思が的確に反 映された比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に市内の住宅地の需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [115.2] [102.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地市場における新型コロナの影響は 軽微で、特に中心部周辺や発展傾向にある南 部方面の住宅地域においては需要も堅調であ る。 中心市街地や幹線道路に近く交通利便性が良 好な一方、傾斜地のため地域内の街路条件や 地勢が劣るため、人気は低いままである。 格別な変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％