別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 盛岡 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -35 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　服部　幸司   TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市渋民字泉田３２６番外 ②地積 　(㎡) 311   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東12m市道 水道、下水 渋民 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業で整備され た住宅地域で街路条件に優れ る。 街 路 基準方位北、１２ｍ 市道 交通 施設 渋民駅北東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業による街区整備後は市街地としての熟成度を高めており、今後も同様の傾向で推移するものと予測 される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市旧玉山村地区の市街化区域内の住宅地域一円で、需要者の中心は旧玉山村地区内の居住者で一部に 盛岡市内への通勤者世帯も含まれる。供給は区画整理後の宅地が中心である。鉄道駅から離れているものの、周辺には 玉山地区の拠点的な施設が多く立地し、同一需給圏内における相対的な生活利便性は高く、区画整然とした街区が形成 され居住環境も良好なため需要は根強い。土地の取引価格帯は土地面積３００㎡で総額５００万円台が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って信頼性の高い比準価格が得られた。また、近隣地域には共同住宅等の 収益物件は見られず、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算できなかった。従って、自己利用目的の取引が 中心で、かつ居住の快適性が重視されている地域の特性を踏まえた結果、比準価格をもって、代表標準地との検討を踏 まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雫石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 85.4] [102.5] 100 18,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 盛岡市の住宅着工戸数に大きな変動はないも のの市内各所で中小規模の宅地開発が散見さ れる。全般的な住宅地需要は好調を維持して いる。 渋民地区の中心的な住宅地域として利便性及 び良好な生活環境が確保されており、需要は 維持されている。 南東向き画地で競争力を維持している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％