別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 盛岡 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -34 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小網　裕三   TEL.

鑑定評価額 7,250,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市松園１丁目８番３ ｢松園１－８－３｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 盛岡 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 盛岡市北部郊外に存する松園 ニュータウン内の住宅地域で ある。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 盛岡駅北東方 6.8km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ盛岡市北部郊外の住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持す るものと予測する。新型コロナウイルス感染症による将来不安が地価に与える影響等に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市北部郊外の住宅地域であり、松園地区を中心として小鳥沢地区、東黒石野地区等との代替関係が強 い。典型的な需要者は世帯分離及び住替え等に伴う市内居住者及び市内通勤者等が中心である。中心市街地まで距離を 要するものの、街路条件の良好な区画整然とした住宅地域であり、割安感により一定の住宅需要が見込まれる。地価水 準は土地は２４０㎡程度で７００万円～７５０万円前後の取引が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的で居住の快適性を重視する閑静な住宅地域にあって土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益 価格は試算できなかった。一方で、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い複数の取引事例を適正に 比較検討することにより求めた価格で、市場の実態を反映した価格である。以上より、実証的性格をもつ比準価格を重 視し、代表標準地から求めた価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [179.6] [103.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は個人消費や雇用情勢などを含め持 ち直しつつある一方で、今後の物価上昇等に よる下振れリスクに注意する必要がある。 交通接近性においてやや劣るものの、閑静な 住宅地域であることから居住の快適性等は比 較的良好であり、地価は横ばいで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％