別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 盛岡 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -32 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.

鑑定評価額 7,980,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市東黒石野１丁目１５番１１ ｢東黒石野１－１５－１１｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 盛岡 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       181 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 盛岡市中心部の北方面の郊外 部に位置し、利便性が劣る住 宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 盛岡駅北東方 5.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅、商業施設、市役所に遠く利便性が劣り、周辺では住宅地開発が見られるが、近隣地域は価格形成要因 に特段の変化はない。居住誘導区域に指定されており、今後とも住宅地域として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市中心部の北方面の郊外部の住宅地域で、東黒石野、黒石野、岩脇町地区等との代替性が強い。需要 者の中心は盛岡市内居住者又は市外からの通勤者である。同一需給圏は傾斜部で利便性が劣る新規の住宅地開発が見ら れるが、低廉な価格水準を反映して、新規の住宅取得者からの住宅需要が認められる。土地取引の中心は、１６０㎡～ ２５０㎡で７００万円～１１００万円程度である。中古住宅の取引は、建物の規模・築年数により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の一般住宅が主体の住宅地域であり、アパートの収益物件は見られず、賃貸市場は未成熟である。従って、適正な 賃料水準の把握は困難であり、収益価格の試算はできなかった。自用の取引が中心で、居住の快適性を重視する地域性 を十分考慮した結果、複数の取引事例を適正に比較検討することにより得られた比準価格を妥当なものとして採用し、 代表標準地の検討を踏まえ、盛岡市内の住宅地の需給動向を分析のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [121.8] [100.5] 100 44,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 盛岡市の人口は微減、世帯数は微増。盛岡市 及び隣接市町では、新規の住宅需要が増加し ており、不動産業者の住宅地開発も活発な状 況が続いている。 特段の地域変動要因は見られないが、低廉な 価格水準を背景に、周辺で新規の住宅地開発 が見られ、近隣地域においても一定の住宅需 要が認められる。 北西側の接面道路で、画地も標準的であり、 地域内において競争力が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％