別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 盛岡 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -30 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　東野　成紀   TEL.

鑑定評価額 3,470,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市上米内字赤坂３番１７３ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 空地の多い住宅地域 南西6m市道 水道 盛岡 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の丘陵地に開発された住 宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 盛岡駅北東方 9.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は土地利用度がやや低い住宅地域であるが、地域要因に特段の変動が認められないため、将来において も現況のとおり推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市郊外に位置する市街化調整区域の住宅地域であり、需要者は市内居住者のうち地縁を有する層が中 心である。最近、市の開発許可基準が厳格化されたことで、今後近隣地域の更地は建物が建てられなくなる見込みで、 競争力の低下が予測される。但し、地価水準が低位なこともあり、今のところ底値を維持している。取引需要の中心と なる価格帯は土地が２５０㎡前後で、総額４００万円を超えない程度のものと判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では自用の戸建住宅が利用の大半を占めており、アパート等の収益物件を見出すことは出来ない。また、近隣地域 は市街化調整区域に存することから、賃貸用建物を想定することが困難であり、収益価格の試算を断念せざるを得なか った。このような地域性等を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導出された比準価格を標準として、代表 標準地からの検討を踏まえ、更に一般的要因の動向等も勘案したうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [162.8] [102.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は令和２年からのコロナ禍で、個人 消費が一旦落ち込んだものの、その後は持ち 直しており、不動産市況も活発化している。 生活利便性や地勢に劣る一方で、区画整然と した住宅街であり、地価も低位にあることか ら、一定の需要が認められる。 南西道路でやや競争力を有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％