別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 盛岡 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -29 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小網　裕三   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市東安庭３丁目３番３５ ｢東安庭３－６－１３｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を主体にア パートが介在する住 宅地域 西6m市道 水道、下水 仙北町 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 盛岡市中心部南東に位置する 、土地区画整理事業により整 備された住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 仙北町駅南東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業により整備された住宅地域で、新規投資等の変動要因は特に認められず、熟成が進む住宅地域 として、今後も現状を維持していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市中心部の南東方面近郊の住宅地域一円で、東中野地区、東仙北地区等と代替性が認められ、主たる 需要者は市内居住者及び市内通勤者である。近隣地域及び周辺地域では、国道３９６号線の整備が進み利便性が向上し ているが、熟成が進み空地が少ないため、土地取引は近年減少している。潜在的な需要は常に存在し、地価は堅調であ り、土地取引は２００㎡程度で１０００万円前後が中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的で居住の快適性を重視する閑静な住宅地域にあって土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益 価格は試算できなかった。一方で、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い複数の取引事例を適正に 比較検討することにより求めた価格で、市場の実態を反映した価格である。以上より、実証的性格をもつ比準価格を重 視し、代表標準地から求めた価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,200 円／㎡ [104.0] 100 100 [102.0] 100 [131.9] [101.0] 100 49,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は個人消費や雇用情勢などを含め持 ち直しつつある一方で、今後の物価上昇等に よる下振れリスクに注意する必要がある。 居住環境が良好な住宅地で、潜在的な不動産 需要は常に存在するが、熟成が進み供給量が 少なく、取引は減少傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％