別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 盛岡 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -28 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　城石　雅彦   TEL.

鑑定評価額 8,090,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市紅葉が丘９番７外 ｢紅葉が丘１４－４｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南4.1m市道 水道、ガス、下水 盛岡 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和３０～４０年代に傾斜地 に造成された街路狭隘な住宅 団地 街 路 基準方位北、４．１ ｍ市道 交通 施設 盛岡駅北東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、住宅地域として概ね熟成した住宅地域で、利用状況は安定的で、当分の間は現状を維持すると予測 する。山裾に位置し、住宅地としての面的拡がりに欠けいる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市北東部、国道４号外延の住宅地一円で、特に山岸・下米内・三ツ割地区等との代替性が強く、需要 者の中心は市内居住者乃至は通勤者である。当該地域は、比較的利便性が高いものの山裾に位置し、一部道路の曲折等 が認められ街路の整然性にやや劣っている。新規開発もなく、地価は横ばい傾向で推移している。自用の取引が中心で 、土地値は８００万円～９００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。北東市街地背後に位置しアパート需要は少なく、経済合 理的な賃貸用建物を想定することが困難であったことから、収益還元法の適用を見送った。当該地域は住宅地としての 居住の快適性を重視した自用目的の取引が中心であるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の 盛岡市における住宅地の不動産市場の推移・動向を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [120.7] [103.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響により、依然として厳しい状況にあるが、 緩やかに持ち直している。 市内北東部の山裾の住宅地域で、全体的に街 路条件に劣ることもあり、需要は少ない。総 額を抑えた物件が中心で、地価は横ばい傾向 で推移している。 特別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％