別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 盛岡 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -24 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　畠山　順   TEL.

鑑定評価額 9,400,000 円  １㎡当たりの価格 65,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市南仙北１丁目１１６番４ ｢南仙北１－１０－２３｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 東6m市道 水道、下水 仙北町 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内南部に存し、幅員の狭隘 な部分が見られ、街路条件が やや劣る住宅地域である。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 仙北町駅南方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が混在する盛岡市南部の住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状 を維持するものと予測する。地価は需給動向等を反映して、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市南部の住宅地域であり、特に南仙北、津志田等の地区との代替関係が強い。典型的な需要者は世帯 分離及び住替え等に伴う市内居住者及び市内通勤者等が中心である。周辺の街路は行止りや狭隘な部分も見られ、街区 の整然性においてやや劣るものの、利便性は比較的良好な地域である。市内全域において、宅地の供給不足が顕在化し ている。土地の取引価格は１４５㎡程度で１，０００万円前後の取引が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺においては、自己使用目的の取引が大半である。典型的な需要者は類似不動産の取引価格、取引 動向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。また、賃貸需要が低調で、賃料水準が 低いことから、収益価格を試算することができなかった。以上により、本件においては盛岡市における住宅地の不動産 市場を勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　盛岡（県） -19             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     63,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響により大きなダメージを受けたが、ここに きてウィズコロナの下、徐々に回復傾向にあ る。 市内南部に存する住宅地域であるが、周辺で は民間による宅地分譲が活発であり、売行き は比較的好調である。地価は上昇傾向で推移 している。 地域内の標準的画地であり、市場競争力に影 響を及ぼすような格別の要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％ +4.0 ％