別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 盛岡 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -23 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 62,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市仙北１丁目２５５番２ ｢仙北１－１１－３６｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 仙北町 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 盛岡市中心部に近い北上川沿 いの既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 仙北町駅北方 430m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 仙北町駅や北上川にも程近い幹線道路背後の既成住宅地域として熟成が進んでいる。地域要因に特段の変動が認 められないことから、今後とも現況を維持し、地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市南部に位置する仙北、津志田地区等の住宅地域で、市内居住者及び通勤者等が主たる需要者である 。近隣地域は系統連続性などの街路条件が劣るものの、幹線道路や仙北町駅にも近く、利便性が良好であることから、 一定の需要を維持している。周辺では中古住宅の取引が比較的多く見られる一方で、近年は画地の細分化が進み、取引 される規模も多様化している。土地は１３０㎡前後の面積で総額８００万円程度が需要の中心と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に位置し、市場参加者は居住の快適性、利便性等を考慮しながら、周辺におけ る土地の取引価格を重視して行動するものと予想される。一方で、対象標準地の現況は間口狭小で規模が小さく、経済 合理性に即した賃貸経営を想定できないことから、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件においては規範性の 高い取引事例より求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,200 円／㎡ [104.0] 100 100 [102.0] 100 [101.9] [100.0] 100 63,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 盛岡市の人口減少率、高齢化率はともに県平 均を下回る。不動産市場において新型コロナ の影響は中心商業地域など一部に留まってい る。 既成住宅地域として熟成が進み、特段の変動 要因は認められないものの、利便性が良好で あることから、需要は安定している。 間口がやや狭く、規模が小さい画地であるこ とから、地域内における市場競争力は劣る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％