鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（住） -509002	盛岡市		更地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	盛公（住） -510006	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東5m市道、北西4.5m、角地		１住居 (70,200)
c	盛公（住） -505055	盛岡市		更地	（　）	長方形	南3.6m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	盛公（住） -501051	盛岡市		貸家建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		近商居住誘導区域 (90,200)
e	盛公（住） -505057	盛岡市		更地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,990	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	65,676	100 [ 97.0]	67,707	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	68,400
b	(　 ) 67,080	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	64,629	100 [ 95.0]	68,031		68,700
c	(　 ) 73,248	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	71,826	100 [ 105.8]	67,888		68,600
d	(　 ) 79,296	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	78,519	100 [ 115.0]	68,277		69,000
e	(　 ) 77,873	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	77,491	100 [ 114.2]	67,856		68,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -5.5
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,600 円／㎡]

盛岡 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,535,536	887,252	3,648,284	2,987,400	660,884	（　0.9696） 640,793	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,349,854 円　　　　（　 39,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	141.32	Ｗ2	270.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	342 ㎡	14.5 m x 22.2 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、専有面積約４３㎡のアパートを想定

⑦有効率　 95.5 ％
の理由

標準的な設計を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	136.91	94.4	129.21	1,522	196,658	2.0	393,316
							0.0	0
2～ 2	居宅	133.61	96.7	129.21	1,552	200,534	2.0	401,068
							0.0	0
～

～

～

計		270.52	95.5	258.42		397,192		794,384
								0

⑨年額支払賃料	397,192 円　×　12ヶ月　＝　 4,766,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 258.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,766,304 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 238,315 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,527,989 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	794,384 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,547 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,535,536 円　　　　（　 13,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-502028	1,503 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [105.0]	1,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,525 円/㎡　月額支払賃料（　 1,522 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-518070	841 ( 840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 53.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,587
c	盛公（賃）　　　　-516013	1,386 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	1,502

盛岡 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,000 円	39,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	190,652 円	4,766,304　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 374,400 円	39,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	78,000 円	39,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 887,252 円　（　　　　　　 2,594 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 270.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,987,400 円（　　　　　 8,735 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,535,536 円
②総費用	887,252 円
③純収益　①－②	3,648,284 円
④建物等に帰属する純収益	2,987,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	660,884 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	640,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,874 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,349,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月9日　提出
盛岡 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 -15

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　古水　隼人

TEL.

鑑定評価額

23,200,000 円

１㎡当たりの価格

67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月8日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	盛岡市愛宕町２３６番１｢愛宕町１７－１０｣				②地積　(㎡)	342 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	西5m市道	水道、ガス、下水	盛岡 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 120 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地に近い、幹線国道
沿いの住宅地域

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

盛岡駅北東方

2.9km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地に近接し、交通利便性の良好な熟成度の高い既成住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められず、
今後も現状を維持していくと予想する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は市中心部周辺の比較的価格水準の高い住宅地域で、名須川町、北山、上田二丁目地区等との代替性
が強く、需要者の中心は市内居住者及び通勤者層である。近隣地域及び周辺地域は街路系統がやや複雑であるが、中心
部へ徒歩通勤できるなど利便性に優れ、市中心部住宅地の供給余力が少ない中、高所得者層を中心として需要は比較的
堅調である。取引の中心は、土地が３３０㎡程度で２２００万円前後、新築の戸建物件は４５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心部へのアクセスが良好なため、アパート等の収益物件は比較的多く見られるが、旧来からの地主が資産運用目的で
建設した物件が主で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。取引の中心は自用
目的の戸建住宅であることから、収益価格は参考に留め、市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とす
る実証性の高い比準価格を標準とし、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　盛岡 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 68,500 円／㎡

[102.5]
100

100
[102.5]

100
[102.4]

[101.0]
100

67,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、総じてみれば緩やかに持ち直し
ているが、住宅投資は、原材料不足・価格上
昇等の影響で弱い動きとなっている。

熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変動
は認められないが、市中心部へのアクセスが
良好なことから、地価は安定的に推移してい
る。

近隣地域内における概ね標準的画地と認めら
れ、競争力の程度は標準的と判断する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

盛岡 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（住） -505058	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	盛公（住） -510052	盛岡市		建付地	（　）	不整形	西5m市道、南18.5m、角地		１住居 (70,200)
c	盛公（住） -507003	盛岡市		更地	（　）	長方形	南西7m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (70,200)
d	盛公（住） -507053	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	盛公（住） -501011	盛岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,858	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.4]	75,344	100 [ 112.6]	66,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	67,600
b	(　 ) 69,545	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	77,347	100 [ 115.1]	67,200		67,900
c	(　 ) 95,835	100 [ 120.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	78,923	100 [ 117.5]	67,169		67,800
d	(　 ) 70,396	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,382	100 [ 106.0]	67,342		68,000
e	(　 ) 77,791	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	76,647	100 [ 114.5]	66,941		67,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +9.0
c	営業上の場所的限定	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +6.0
c	営業上の場所的限定	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +13.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,800 円／㎡]

盛岡 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,489,556	842,054	3,647,502	2,979,740	667,762	（　0.9696） 647,462	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,488,792 円　　　　（　 39,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

盛岡 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	135.00	Ｗ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	342 ㎡	14.5 m x 22.2 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４５㎡のファミリータイプのアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

内階段部分を賃貸面積に含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	100.0	135.00	1,406	189,810	2.0	379,620
							0.0	0
2～ 2	住宅	135.00	100.0	135.00	1,476	199,260	2.0	398,520
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		389,070		778,140
								0

⑨年額支払賃料	389,070 円　×　12ヶ月　＝　 4,668,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,668,840 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 186,754 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,482,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	778,140 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,470 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,489,556 円　　　　（　 13,127 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	盛公（賃）　　　　-516009	1,542 ( 1,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,469	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,408 円/㎡　月額支払賃料（　 1,406 円/㎡）　基準階 1 F B
b	盛公（賃）　　　　-503016	1,488 ( 1,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,459
c	盛公（賃）　　　　-516010	1,430 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,297

盛岡 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,700 円	38,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	186,754 円	4,668,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 373,400 円	38,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	77,800 円	38,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 842,054 円　（　　　　　　 2,462 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,900,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,979,740 円（　　　　　 8,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,489,556 円
②総費用	842,054 円
③純収益　①－②	3,647,502 円
④建物等に帰属する純収益	2,979,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	667,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	647,462 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,893 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,488,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,400 円／㎡）