別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月14日　提出
盛岡 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -14 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 75,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 60,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市長田町３２８番１７
｢長田町１５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 188  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,176)
台形
1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が混在する閑静な住
宅地域		 南西4.4m市道 水道、ガス、下水 盛岡

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.2 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       188 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 盛岡市中心部に位置し、利便
性が優る住宅地域		 街

路		 基準方位　北、４．
４ｍ市道		 交通

施設		 盛岡駅北東方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,176)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性に優る住宅地域として熟成しており、価格形成要因に特段の変化はない。近隣地域には開発余地がなく、
土地供給も少ないが、中古住宅の需要が根強く、今後も地価は緩やかな上昇で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市中心部の住宅地域で、長田町、梨木町、名須川町地区との代替性が強い。需要者の中心は盛岡市内
居住者又は市外からの通勤者である。同一需給圏の住宅地域は開発余地がないことから新規の住宅分譲地は殆ど見られ
ず、不動産業者による中古住宅の買取り再販の取引や個人間の取引が中心である。土地取引の中心は、１５０㎡～２５
０㎡で１１００万円～１８５０万円程度である。中古住宅の取引は、建物の規模・築年数により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅が中心だが、アパートの収益物件も混在している。利便性が優る住宅地域であるが、アパートは地主の資産運
用の域を出ず、家賃は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。自用の取引
が中心であり、住環境の快適性を重視する住宅地域の地域性を考慮し、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代
表標準地との検討を踏まえ、更に、盛岡市内の住宅地の需給動向を分析のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,500 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[102.5]		 100
[ 93.7]		 [102.0]
100		 74,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 盛岡市の人口は微減、世帯数は微増。盛岡市
及び隣接市町では、新規の住宅需要が増加し
ており、不動産業者の住宅地開発も活発な状
況が続いている。

利便性が優る住宅地域で、近隣地域には開発
余地がないことから中古住宅の取引が中心で
あるが、住宅需要は高く、地価は上昇傾向が
続いている。

南西側の接面道路で、画地も標準的であり、
地域内において競争力が認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-511053		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.7m道路
、中間画地
１住居
居住誘導区域
(70,160)
b 盛公（住）

-501051		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西5m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
c 盛公（住）

-517052		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(70,200)
d 盛公（住）

-505057		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(70,160)
e 盛公（住）

-505059		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,398  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.5]
71,659 		 100
[  96.0]
74,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
76,100 
b (　           ) 
79,296  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
78,519 		 100
[ 106.6]
73,658 
75,100 
c (　           ) 
75,528  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
76,500 		 100
[ 103.3]
74,056 
75,500 
d (　           ) 
77,873  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
77,491 		 100
[ 104.5]
74,154 
75,600 
e (　           ) 
96,167  		 100
[ 120.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
80,457 		 100
[ 109.0]
73,814 
75,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +1.5
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 隣接地取
得
 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +12.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,200 円／㎡]  



盛岡 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な素地の取引事例が得られないことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,557,671 
380,492 
2,177,179 
1,579,640 
597,539 		 （　0.9696）
579,374 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     12,070,292 円　　　　（　     64,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 71.71 ＬＳ2 140.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   176 ％   188 ㎡     11.2 m x   16.8 m  前面道路：市道     　   4.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３２．００㎡の１ＤＫタイプの住宅を想定した ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 標準的な設計を想定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
71.71 
89.2 
64.00 
1,656 
106,000 		 1.0  106,000 
1.0  106,000 

 2～ 2		 住宅
68.41 
93.6 
64.00 
1,738 
111,200 		 1.0  111,200 
1.0  111,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.12 
91.4 
128.00 

217,200 		 217,200 
217,200 
⑨年額支払賃料        217,200 円　×　12ヶ月　＝　       2,606,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,606,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       104,256 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,502,144 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           217,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,085 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          217,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          53,442 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,557,671 円　　　　（　        13,605 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-517004		 1,626  
(   1,591) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
1,580 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,693 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,656 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-502001		 1,721  
(   1,718) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,794 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
盛岡 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 60,600 円  　　　　     20,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 78,192 円  　　　        2,606,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      161,600 円  　　　　     20,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        30,300 円  　　　　     20,200,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,200 円  　　　　     20,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         380,492 円　（　　　　　　         2,024 円／㎡）　　（経費率　　  14.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     140.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0782     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,579,640 円  
（　　　　　         8,402 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,557,671 円      
②総費用 380,492 円      
③純収益　①－② 2,177,179 円      
④建物等に帰属する純収益 1,579,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 597,539 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 579,374 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,082 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,070,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,200 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
盛岡 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -14 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 75,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 60,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市長田町３２８番１７
｢長田町１５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 188  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,176)
台形
1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が混在する閑静な住
宅地域		 南西4.4m市道 水道、ガス、下水 盛岡

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 盛岡市中心市街地に位置する
既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、４．４
ｍ市道		 交通

施設		 盛岡駅北東方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,176)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部に位置する生活利便性が良好な住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面現状の環境を維持するものと
予測する。供給が少ない一方で、地域の土地需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市の中心市街地及びその外縁部の住宅地域で、特に梨木町・上田・名須川町等の地区と代替性が高い
。需要者の中心は市内居住者及び通勤者である。近隣地域は生活利便性が良好で、周辺には開発余地もないことから新
規供給が少なく、地価は堅調に推移している。取引価格の中心は、土地では面積１８０㎡程度で１，４００万円前後で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはマンション、アパート等の共同住宅も見られることから収益価格を試算したものの、当該地域は居住の快適性
を重視する住宅地域であることから、需要者においては自用目的での取引が中心である。したがって、比準価格を採用
し、収益価格は参考に留め、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,500 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[102.5]		 100
[ 93.7]		 [102.0]
100		 74,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 盛岡市の人口は微減傾向、住宅着工戸数も減
少の傾向にある。一方で、新規の住宅需要が
増加しつつあり、宅地開発が多くみられる。


中心市街地近くに位置する、稀少性が高い住
宅地域で、土地需要は安定的であり、地価は
上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-511053		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.7m道路
、中間画地
１住居
居住誘導区域
(70,160)
b 盛公（住）

-502052		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(70,160)
c 盛公（住）

-519001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,160)
d 盛公（住）

-507057		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.4m市道
、中間画地
近商
居住誘導区域
(87,200)
e 盛公（住）

-505058		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,398  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.5]
71,659 		 100
[  97.4]
73,572 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
75,000 
b (　           ) 
77,774  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.5]
78,857 		 100
[ 106.7]
73,905 
75,400 
c (　           ) 
67,601  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
67,467 		 100
[  91.2]
73,977 
75,500 
d (　           ) 
81,612  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.5]
81,214 		 100
[ 110.8]
73,298 
74,800 
e (　           ) 
73,858  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.4]
75,344 		 100
[ 102.0]
73,867 
75,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -0.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,100 円／㎡]  



盛岡 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,112,332 
406,079 
1,706,253 
1,256,240 
450,013 		 （　0.9696）
436,333 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      9,090,271 円　　　　（　     48,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 57.00 Ｗ2 114.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   176 ％   188 ㎡     16.0 m x   11.0 m  前面道路：市道     　   4.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者向け１Ｋタイプで、平均専有面積約２８㎡。地域における標準的階層の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  97.0 ％
の理由		 長屋式アパート（内階段）のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
57.00 
97.0 
55.29 
1,520 
84,041 		 2.0  168,082 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
114.00 
97.0 
110.58 

168,082 		 336,164 
0 
⑨年額支払賃料        168,082 円　×　12ヶ月　＝　       2,016,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,016,984 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　        87,879 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,109,105 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           336,164 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,227 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,112,332 円　　　　（　        11,236 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-506056		 1,585  
(   1,549) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,556 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,520 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-505058		 1,544  
(   1,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,470 
c 盛公（賃）
　　　　-514063		 1,642  
(   1,605) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,564 
盛岡 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,000 円  　　　　     16,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 87,879 円  　　　        2,196,984　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      157,400 円  　　　　     16,400,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        32,800 円  　　　　     16,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,400 円  　　　　     16,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         406,079 円　（　　　　　　         2,160 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     114.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,256,240 円  
（　　　　　         6,682 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,112,332 円      
②総費用 406,079 円      
③純収益　①－② 1,706,253 円      
④建物等に帰属する純収益 1,256,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 450,013 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 436,333 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,321 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,090,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,400 円／㎡）