別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 盛岡 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -6 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　服部　幸司   TEL.

鑑定評価額 7,520,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市東新庄２丁目３番１２ ｢東新庄２－２－４０｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 盛岡 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 盛岡市東部の丘陵地帯の高台 に位置する住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 盛岡駅東方 3.7km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 盛岡市内では早期に宅地開発が進んだ地域で、住宅地域として熟成が進んだ状態にあることから将来においても 現況のとおり戸建住宅を中心とする住宅地域として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市郊外部や周辺町の住宅地域一円で、特に市内北東部から東部の住宅地域との代替性が強い。需要者 の中心は盛岡市内居住者及び通勤者世帯である。昭和中期以降に丘陵地帯を連続的に開発する形で形成された住宅地域 で、幹線道路に至るまで狭小かつ傾斜のある街路が続き、地勢の状態や生活利便性に見劣りするため需要は低調に推移 し取引量も少ない。取引される価格帯は土地面積１８０㎡で総額７００万円台が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では民間の賃貸アパートは見られず、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できなかった。一方で 複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って信頼性の高い比準価格が得られた。従って、自己利用目的の取引が中 心で、かつ居住の快適性を選択の指標として重視されている地域の特性を踏まえた結果、比準価格をもって、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [102.5] 100 100 [102.5] 100 [169.6] [102.0] 100 41,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 盛岡市の住宅着工戸数に大きな変動はないも のの市内各所で中小規模の宅地開発が散見さ れる。全般的な住宅地需要は好調を維持して いる。 傾斜がちの地勢で狭小な街路が多いため、有 効需要に乏しく不動産取引も低調に推移して いる。 南西向き道路で競争力を維持している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％