別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 盛岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　横田　浩   TEL.

鑑定評価額 8,040,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市上厨川字杉原５０番３５ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、下水 盛岡 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西部郊外に位置する市街化調 整区域内の開発許可を得た住 宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 盛岡駅北西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域内で戸建住宅が建ち並んだ住宅地域である。地域的に開発余地は少ないため、今後も 現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の市街化調整区域内の住宅地域で、特に土淵・太田・上鹿妻地区等との代替性が強い。需要者の中心 は市内居住者及び通勤者である。近隣地域は大型商業施設や幹線道路沿いの路線商業地域への接近性が優れた地域であ る。そのため市街化調整区域にあっては価格水準の高い住宅地域で、潜在的な需要は強いものと判断する。土地は２０ ０㎡で８００万円前後、中古住宅は築年数にもよるが１，２００万～１，５００万円程度が需給の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の開発許可を得た分譲地で、周辺にはアパート等の収益物件が認められず、収益価格は求 められなかった。居住の快適性を重視する住宅地域で自己使用目的で取引されることが一般的と認められるので、市場 性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお代表標準地との均衡は下記の通り得られてい るものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 56.4] [100.0] 100 39,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 を受けつつも緩やかに持ち直している。当市 の不動産取引は一部に影響が見られたが堅調 に推移している。 北方近接地域にＪＲ田沢湖線の新駅開業が今 年３月に予定されている。そのため一般的要 因と相俟って地価は上昇基調で推移している 。 調区内宅地の中では画地規模が手頃であり、 総額の観点から売買しやすいため市場競争力 はやや強い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.5 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％