別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 階上 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   階上 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　駒木　功   TEL.

鑑定評価額 3,220,000 円  １㎡当たりの価格 7,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡階上町大字道仏字榊山７番９ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する駅に近い 住宅地域 南東7.5m県道 水道 階上 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   400 ｍ、南   600 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 太平洋岸ＪＲ階上駅に近接す る農漁家住宅中心の住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ県道 交通 施設 階上駅　北西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農漁家住宅を中心に一般住宅も混在する住宅地域。階上駅に近く古くは町の中心部であったが役場を始め各種利 便施設が国道４５号方面に移り地域は衰退傾向で推移しており地価は下落傾向を継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は階上町郊外の農漁家住宅地域一円。需要者は当地域に地縁あるいは血縁を有する個人が中心で、圏外から の新規転入等はほとんど見られない。主力となる農漁業の不振が続き地域経済は冷え込んでおり、また、各種利便施設 からも遠く離れていることもあり需要は弱く取引はほとんど見られない。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少な いことから見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農漁家住宅を中心とした既存住宅地域で、アパート等の賃貸物件はほぼ見られず、賃料水準が形成されていないことか ら収益還元法の適用は断念した。取引の意思決定にあたっては居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域であり 、収益性は考慮されていない。したがって、市場の実態を反映し、実証的と認められる比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森南部 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [156.6] [104.0] 100 7,550  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増傾向。地域経済の 低迷に加え、過疎化の進行、少子高齢化等に より住宅地に対する有効需要は減退したまま である。 太平洋沿岸のＪＲ階上駅に近接した住宅地域 。古くからの漁家住宅が中心で主力となる漁 業の不振等から土地需要はほとんど見られず 地価は低迷。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％