別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 五戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五戸 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　東海林　信行   TEL.

鑑定評価額 7,120,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三戸郡五戸町字下大町２８番１ ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、銀行等の 建ち並ぶ中心的商業 地域 北西12.5m県道 水道、下水 八戸 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いの旧来型の中心商店 街。 街 路 １２．５ｍ県道 交通 施設 八戸駅西方 13.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な個人商店が中心となっている古くからの商店街で集客力を有する中核商業施設がなく、郊外型ＳＣ等へ の顧客流出が続いている。新規開店等は見られず、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は当町及び隣接町村の商業地域及び住商混在地域一円である。需要者は圏内に地縁性を有する法人又は個 人事業者が中心と見込まれるが、地域経済の低迷や郊外型商業施設への継続的顧客流出により中心商業地域の空洞化が 進行しており、新規参入する需要者は殆ど見られず商業地需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は土地が１５ ０㎡～５００㎡程度で、総額で３００万～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当町の中心商業地域であるが、賃貸店舗は殆ど見られず賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用できな かった。比準価格のみの試算であるが、店舗や併用住宅が大部分を占める地域で、自用目的での取引が支配的であるこ とから、市場性を反映し実証的で説得力が高いと認められる当該価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森南部 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 68.5] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化の進行に加え新型コロナの影響により 地域経済は低迷。当町の商業地域は引き続き 衰退傾向にあり、需要は回復の兆しが見られ ない。 五戸町の中心商業地域であるが、郊外型ＳＣ 等への顧客流出により商況は低迷しており、 既存商業地への新規出店の動きは見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％