別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 おいらせ -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   おいらせ -4 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫   TEL.

鑑定評価額 1,380,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡おいらせ町中下田１４５番６８ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東5m町道 水道、下水 下田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした小規模分譲住 宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 下田駅北西方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　役場やイオンＳＣに比較的近い住宅地域。近隣地域は宅地開発や新築分譲が見られる等、需要は堅調である。 当町北部の分譲価格高騰と当地域の値頃感から需要は強く、地価はおおむね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はおいらせ町内の住宅地域一円。典型的な需要者層は当圏域に居住あるいは八戸市へ通勤する中堅給与所 得者等の一次取得者層が考えられる。おいらせ町役場やイオン下田ＳＣへの接近性が良好で、北部の新興住宅地に比べ て値頃感があり、小規模開発や建売分譲が見られる等、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地 が１５０㎡程度で２００万円前後、新築の戸建物件は１，８００円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己利用の住宅が中心の地域で、アパート等の賃貸物件はほぼ見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還 元法の適用は断念した。取引にあたっては居住環境や生活利便性が重視される住宅地域であり、取引価格により地域の 地価水準が形成されているものと認められる。したがって、市場性を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し 、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　おいらせ -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [129.7] [102.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　町の人口は一進一退、世帯数は微増傾向。 地域経済はコロナ禍、物価上昇等の影響から 、先行きの不透明感が蔓延している。 　区画整然とした住宅地域。北部郊外の新興 住宅地と比べて値頃感があり、新築分譲も見 られる等需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％