別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 六ヶ所 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   六ヶ所 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　新   TEL.

鑑定評価額 2,030,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡六ヶ所村大字泊字川原１５９番８ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模店舗と住宅等 が混在する近隣商業 地域 南東6.5m村道 水道、下水 野辺地 42.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北   540 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 泊地区の店舗併用住宅が建ち 並ぶ近隣商業地域。 街 路 ６．５ｍ村道 交通 施設 野辺地駅北東方 42.0km 法令 規制 都計外  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　泊地区の人口は減少傾向にあり、商業背後地は縮小傾向にあるため、商業地域としては衰退傾向で推移すると 予測する。このため、商業地需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、六ヶ所村内の商業地域及び住商混在地域一円。需要者は、当該圏域に地縁を持つ個人事業者等が中心 で、圏外からの需要者は殆どいない。地域内には原子力関連企業は見られず、専ら近隣居住者を対象とした店舗が大半 であり、さらに隣接市町の大型店舗への顧客流出等により商況が冴えないため、商業地需要は減退傾向にある。商業地 の取引自体が少なく、取引価格は様々で中心となる価格帯は一様には見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　商業用不動産の賃貸市場が形成されるに至っていないため、収益価格を求めることはできなかった。取引事例比較法 は、４事例による比準であるが、適切に補修正がなされている。当地域においては、自用目的での取引がほとんどで、 当該取引価格水準により地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　むつ 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,900 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.8] [100.0] 100 9,920  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口・世帯数の減少、高齢化など、新型コ ロナとは無関係に地域経済の低迷が継続して おり、商業地に対する需要は、弱含みの状況 にある。 　各種小売店舗が多い近隣商業地域であるが 、競争力が低く、商況は低迷しているため需 要は弱いままであり、地価は下落基調で推移 した。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％