別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 六ヶ所 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   六ヶ所 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　新   TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡六ヶ所村大字尾駮字野附２４９番２外 ②地積 　(㎡) 692   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅、農 家住宅等が混在する 住宅地域 南西9.5m国道 水道、下水 野辺地 36.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   270 ｍ、南   480 ｍ、北   650 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗、事業所等も見られる村 中心部に近い既成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　９ ．５ｍ国道 交通 施設 野辺地駅北東方 36.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　役場の移転が計画されているが、現段階では尾駮地区内が候補地であるため、地域要因に変動はなく、現状を 維持すると予測する。地価は、区画整理済の地域に需要が集中しているため、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、六ヶ所村中心部近郊の住商混在地域又は住宅地域一円。需要者は、当該圏域に地縁を有する一次取得 者層が中心であり、原子力関連企業関係者など、圏外からの転入も多少見られる。地域内では、尾駮レイクタウン北地 区における戸建住宅の供給により、住宅地の供給が過多になっているため、既存住宅地の需要は弱含みである。取引の 中心となる価格帯に関しては、土地は５００㎡～８００㎡程度で総額５００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法は、４事例による比準で 適切に補修正がなされている。当地域は、自己使用の戸建住宅の建築を目的とした土地取引がほとんどで、当該取引価 格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって、本件では、市場の実態を反映し説得力の有する比準 価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東北 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [ 89.0] [103.0] 100 8,990  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口・世帯数は減少傾向で推移している。 村全体で住宅地需要が弱含みの中、助成金の ある区画整理地内の住宅地に需要が流れてい る。 　村中心部に近い住宅地域であるが、区画整 理済の地域内の住宅地に需要が流れているた め、既存の住宅地に対する需要は減退傾向に ある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％