別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東北 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.

鑑定評価額 1,640,000 円  １㎡当たりの価格 5,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡東北町字膳前６２番２ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北東4.5m町道 水道、下水 乙供 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 地域中心部に近く空地も見ら れる高台の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 乙供駅西方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 空地も見られる高台の既成住宅地域であり、道路の系統・連続性と居住環境がやや劣るため需要は弱含みで、地 価は当分は下落傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧東北町地区の住宅地域一円。需要者は東北町に居住する４０代前後の１次取得者が大半を占め、同一需 給圏外からの転入は少ない。近年における市場の需給動向として、隣接の三沢市等への人口流出や農業等の地域経済の 停滞により、住宅地需要は依然として弱まっている。需要の中心となる価格帯は土地は３００～４００㎡程度で２００ 万円前後、新築戸建物件はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並び空地や畑地も見られる住宅地域で、アパート等の収益物件はほぼ見られず賃貸市場が未成熟である ことから収益還元法の適用はできなかった。取引にあたっては収益性よりも居住環境や利便性が重視され、収益性は取 引の指標としてほとんど認められない。したがって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を妥当と判断し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東北 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [156.6] [101.0] 100 5,010  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスが第八波で、国内景気は 一進一退になった。地方では人口減少や地域 経済の停滞により、住宅地に対する需要は回 復していない。 戸建住宅が多い高台の既成住宅地域であり、 中心部には比較的近いが道路の系統・連続性 が劣り需要は低調で、地価は下落傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％