別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 六戸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   六戸 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫   TEL.

鑑定評価額 2,290,000 円  １㎡当たりの価格 6,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡六戸町大字犬落瀬字柴山３番３６ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅に 空地も見られる住宅 地域 南4m町道 水道、下水 下田 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   850 ｍ、南    60 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部や舘野公園に近い住 宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 下田駅西方 8.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 　舘野公園に近い街路条件がやや劣る既成住宅地域で、格別の変動要因はなく現状のまま推移するものと考えら れる。近年、三沢市に近い新興住宅地への需要が増加し、当地域の地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、六戸町及び隣接市町内の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有する一次取得者層が中心で、 地区外からの転入はほとんど見られない。町内の宅地需要は三沢市に近い新興住宅地に集中し、既存住宅地には向いて おらず、地価は下落傾向にある。土地は３００㎡程度で総額２００万円～２５０万円程度、新築の戸建物件より中古の 戸建物件が多く、１，０００万円～１，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　アパートがほとんど見られない賃貸市場が未成熟な住宅地域で、賃貸需要がほとんど認められないため、収益価格は 試算できなかった。近隣地域は、居住の快適性が重視される住宅地域であり、自己使用の戸建住宅の建築を目的とした 取引がほとんどで取引価格の水準を指標に地価が決定されることが一般的と認められる。よって、市場の実態を反映し た説得力のある比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東北 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [117.2] [104.0] 100 6,890  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口及び世帯数は微減傾向にある。コロナ 禍、物価上昇等の影響により不動産市況は依 然として低迷、土地需要は弱く地価は下落傾 向にある。 　近隣地域は中心部に近く空地も見られる既 成住宅地域であるが、郊外の割安な住宅地に 需要が集まり、既存住宅地に対する有効需要 は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％