別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 七戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   七戸 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰雄   TEL.

鑑定評価額 4,310,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上北郡七戸町字七戸２１０番３ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (74,400) 1:2 店舗 ＲＣ3 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ町の中心的 商業地域 西9.5m県道 水道、下水 七戸十和田 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 当町の中心的商業地域である が、郊外への顧客流出により 閉鎖店舗も目立つ地域 街 路 ９．５ｍ県道 交通 施設 七戸十和田駅南方 2.7km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 七戸町中心部の旧来からの商業地域であるが、整備が進みつつある東北新幹線新駅周辺や郊外の大型ＳＣ等への 顧客流出が続き、商業地としては衰退傾向が著しく、地価は今後とも下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は七戸町内の中心商業地域及び周辺の商住混在地域。需要者は七戸町及び周辺町村内に居住し営業する個人 商店主や事業経営者等が多い。近年における商業地の市場の需給動向として東北新幹線七戸十和田駅周辺や郊外の大型 ＳＣ周辺へ需要が集中し、中心部の商業地域は顧客流出の影響から空き店舗が目立ち空洞化が続いている。取引価格は 当事者の事情により一様でなく市場での中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は七戸町の中心商業地域で、県道沿いに旧来型の小売店舗が連担しているが、空き店舗が多く発展性がほとん ど見られない。自用の店舗が多い古くからの商業地域で、賃貸物件はほとんど見られないので収益価格は試算できなか った。近年は土地取引も少なく、自用目的での取引が中心で、取引価格を指標に地価が形成されている。したがって、 信頼性のある取引事例により求めた比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の停滞、消費の低迷等が続いている が、顧客の大型店への流出やコロナ禍の影響 から、既存商業地に対する需要は回復感が乏 しい。 七戸町の中心的商業地域であったが、役場本 所の移転、郊外型ＳＣの進出により顧客の流 出が続き、既存商業地への需要は依然として 弱まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％