別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 板柳 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   板柳 5-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊彦   TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北津軽郡板柳町大字板柳字土井３２３番１ ②地積 　(㎡) 494   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (72,200) 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 銀行、小売店舗等の 混在する既成商業地 域 西10m国道 水道、下水 板柳 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　古くからの中心商業地域 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 板柳駅西方 600m 法令 規制 （都） 近商 (72,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　国道沿いの商業地域として、現状の儘推移するものと予測される。弘前市、五所川原市のＳＣ等への顧客流失 に歯止めがかからず、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、板柳町の中心市街地内の商業地域及び住商混在地域一円。需要者の中心は、板柳町及び周辺市町村の 事業経営者が中心である。景気は持ち直しており、個人消費は全体として回復しつつあるが、弘前市、五所川原市のＳ Ｃ等への顧客流失に歯止めがかからず、需要は弱含みである。取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯 は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺には貸店舗等の収益物件は見当たらず、賃貸市場は成立していないので、収益還元法は適用できなかっ た。自用目的での取引が中心であるので、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴田 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　弘前市、五所川原市のＳＣ等への顧客流失 に歯止めがかからず、需要は弱含みである。 　一般的要因に記載している理由で、需要は 弱含みである。 　個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％