別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 藤崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤崎 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　橋本　一憲   TEL.

鑑定評価額 5,360,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南津軽郡藤崎町大字藤崎字中村井２３番１１ ②地積 　(㎡) 412   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:3.5 住宅 Ｗ2 小中規模一般住宅に 倉庫も見られる住宅 地域 北4m町道 水道、下水 藤崎 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   290 ｍ、西   170 ｍ、南   500 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 文教施設等に近いものの街路 の配置がやや劣る地域。 街 路 基準方位　北　　　 ４ｍ町道 交通 施設 藤崎駅南西方 200m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 藤崎町中心部に近い住宅地域で、地域経済の低迷や過疎化等により、住宅地需要は長期的に低迷していたが、割 安感から地価はやや下落から横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤崎町中心部及びその周辺の住宅地域である。需要者は藤崎町内在住の一次取得者層が中心で、弘前市の ベッドタウンとしての需要も見受けられる。郊外に宅地分譲等の供給があり、高価格帯の単価の取引もあるものの、長 期的な地価下落から割安感があり、地価はやや下落から横ばい傾向である。土地は２５０～３００㎡程度で２５０～４ ００万円程度、新築戸建物件より中古戸建物件が多く、１，０００～１，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益性を指向する地域ではなく、自己居住用を目的とした需要 が中心である。比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。当該地域は快 適性を重視して取引される住宅地域で、自己居住用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [ 99.3] [100.0] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤崎町の人口は減少、世帯数は横ばい。地価 は下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減 少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。 住宅地需要は低迷していたが、割安感から地 価はやや下落から横ばい傾向で推移すると予 測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％