別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鰺ヶ沢 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鰺ヶ沢 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優   TEL.

鑑定評価額 2,390,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西津軽郡鰺ヶ沢町大字舞戸町字西禿２７番１５ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南4m町道 水道、下水 鰺ヶ沢 740m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南   170 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 狭隘な街路が配置され、道路 事情の劣る地域。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 鰺ヶ沢駅北東方 740m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 空地が見られる住宅地域として今後とも現状のまま推移するものと予測される。地価水準はかなり低くなってき ているが、過疎化・高齢化の進行により需要が弱いため地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鰺ヶ沢町の住宅地域。需要者は鰺ヶ沢町内に居住する一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入 者は殆どない。コロナ禍による大きな影響は見られないが、過疎化と高齢化により当町全体として住宅地需要は弱く、 土地の取引件数は少ない。土地は２５０㎡程度で２５０万円～３００万円が需要の中心であり、新築の戸建物件は見ら れない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要の少ない地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。当地域は自用の戸建 住宅が標準で、自己使用目的での取引を中心に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代替性のある取引 事例から試算しており、市場性を反映していると判断される比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つがる -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,600 円／㎡ [101.0] 100 100 [104.0] 100 [ 90.9] [104.0] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地についてはコロナ禍による大きな影響 は見られないが、人口減少・高齢化の進行に より宅地需要は弱く、地価は依然として下落 傾向にある。 長年の継続的な下落により地価水準はかなり 低くなってきているが、過疎化等により有効 需要は減退しており地価は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％