別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 平内 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平内 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　南　彰   TEL.

鑑定評価額 1,120,000 円  １㎡当たりの価格 6,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東津軽郡平内町大字小湊字新道７６番３ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 西4.5m町道 水道、下水 小湊 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   370 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部からやや離れた住宅地 域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 小湊駅東方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 平内町の中心部から離れた住宅地域で、人口の減少、高齢化、地域経済の停滞により需要は弱く地価は下落傾向 を続けるものと予測する。新型コロナウイルス感染症の今後の地価に与える影響が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平内町市街地周辺の住宅地域。需要者は平内町に居住する４０代前後の１次取得者が大半を占め、同一需 給圏外からの転入は少ない。近年における市場の需給動向として、隣接の青森市等への人口流出や農林漁業等の地域経 済の停滞により、住宅地需要は依然として弱まっている。需要の中心となる価格帯は、１５０～４００㎡で、１００～ ２５０万円程度、新築戸建物件はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は平内町郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件はほぼ見られず賃貸市場が未成熟であることから収益 還元法の適用はできなかった。取引にあたっては収益性よりも居住環境や利便性が重視され、収益性は取引の指標とし てほとんど認められない。したがって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を妥当と判断し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平内 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,900 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [139.3] [101.0] 100 6,260  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスが第八波で、国内景気は 一進一退になった。地方では人口減少や地域 経済の停滞により、住宅地に対する需要は回 復していない。 近隣地域は平内町東部の一般住宅地域で地域 経済の停滞や農漁業所得の減少から住宅地の 需要は一段と弱まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％