別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 平川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平川 -5 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　工藤　美佐緒   TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 6,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平川市日沼高田１６１番１ ②地積 　(㎡) 552   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 住宅建築緩和区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が混在する住宅 地域 南9m県道 水道、下水 弘前 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   450 ｍ、南   350 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗、事業所等も見られる旧 国道沿いの農家住宅地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 弘前駅　北東方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 住宅建築緩和区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近接する弘前市境関地区では、早稲田地区発展の影響から、近年、既存の住宅地が分割され高値で販売される事 例がみられる。当地域については未だ影響は弱いながら、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平川市郊外の住宅地域一円。需要者は概ね３０代の一次取得者が中心である。平賀地区西部では弘前市と 比較した地価の割安感から圏外からの転入者も多く、また地域の小学校に近いこと等から集落近郊のミニ分譲地の取引 が活発であるが、尾上地区西部ではそのような動きはみられない。住宅地需要の中心は規模１６５㎡～２００㎡、総額 ４００万円程度の一般住宅地で、画地規模の大きな農家住宅地については、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が形成されていないため、取引事例比較法のみの適用となったが、市場取引は取引相場を重視した自己使用目 的が中心である。比準価格は実際の市場で生起した取引の実態を反映した価格であり、説得力が高い。よって、本件で は需要者の視点から、比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との比較検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,550 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 86.1] [100.0] 100 6,390  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少、世帯数は増加傾向。依然 として平賀地区市街地外縁のミニ分譲地の取 引が活発で、全般に高値取引が多い。 特段の変動要因はない。地域では坪３８千円 の古家付売地がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 -20.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％