別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 平川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平川 -3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　工藤　美佐緒   TEL.

鑑定評価額 3,670,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平川市尾上栄松３０６番 ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北6.5m市道 水道、下水 津軽尾上 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 尾上地区中心部に近いものの 、農地もみられる住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 津軽尾上駅　東方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも現状程度で推移するとみられる。既存住宅地域の取引は少ないながら、高値も散見されるようになって おり、地価は当分は横這い圏で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平川市の住宅地域一円。需要者は概ね３０代の一次取得者が中心である。こども園が近接する金田小学校 付近の分譲地は、生活利便性の高さから売れ行き好調で圏外からの転入者もみられる。また、画地規模の大きな既存の 住宅地も、分割され高値で転売される等、取引は少ないながら地価の下げ止まり傾向が顕著である。取引は規模２３０ ㎡、総額４００万円程度、戸建建売は２０００万～２３００万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が形成されていないため、取引事例比較法のみの適用となったが、市場取引は取引相場を重視した自己使用目 的が中心である。比準価格は実際の市場で生起した取引の実態を反映した価格であり、説得力が高い。よって、本件で は需要者の視点から、比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との比較検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [101.5] 100 100 [103.0] 100 [116.3] [100.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少、世帯数は増加傾向。依然 として平賀地区市街地外縁のミニ分譲地の取 引が活発で、全般に高値取引が多い。 特段の変動要因はない。近隣地域を含む尾上 町会区は人口、世帯数ともに増加傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％