別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 平川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平川 -2 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　工藤　美佐緒   TEL.

鑑定評価額 3,510,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平川市新館野木和４番３４ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 平賀 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 主要地方道大鰐・浪岡線東側 の住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 平賀駅東方 850m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも現環境を維持するとみられる。散見される付近の分譲地価格は高値が多く、地価は上昇傾向で推移する と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平川市中心部の住宅地域一円。需要者は概ね３０代の一次取得者が中心で、弘前市と比較した地価の割安 感から圏外からの転入者も多い。今期も分譲地の取引が活発で、昨今の建築資材の高騰等からさらに建売の割安感は顕 著になっており、今後もこの傾向が続くとみられる。取引は規模１６５㎡～２００㎡、総額４００万円程度、戸建建売 は２０００万～２３００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が形成されていないため、取引事例比較法のみの適用となったが、市場取引は付近相場を重視した自己使用目 的が中心である。比準価格は実際の市場で生起した取引の実態を反映した価格であり、説得力が高い。よって、本件で は需要者の視点から、比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少、世帯数は増加傾向。依然 として平賀地区市街地外縁のミニ分譲地の取 引が活発で、全般に高値取引が多い。 住環境に優る「ビレッジハウス」付近で高値 取引が複数見られ、調区地域との価格差がな くなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％