別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 つがる -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つがる -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　森　政浩   TEL.

鑑定評価額 2,400,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つがる市木造桜川１１番２０ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東6m市道 水道、下水 木造 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   350 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 木造地区中心市街地や木造駅 に近接する住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 木造駅北方 350m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地や木造駅に近接する概ね生活利便性良好な既成住宅地域として、今後も現状のまま推移するものと予 測される。市中心部周辺の住宅地需要は比較的堅調で、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつがる市木造地区中心市街地周辺の住宅地域である。需要者の中心はつがる市内の居住者が大部分であっ て地区外からの転入はあまり見られない。つがる市中心部に近接する比較的利便性良好な住宅地域であり、人口減少や 高齢化の進行、農業経営の先行き不透明感など構造的な問題を抱えつつも、当面のところ需要は比較的堅調に推移して いる。土地は２５０㎡程度で約２５０万円、土地・建物で１，８００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 木造地区中心市街地に近接して形成された既成住宅地域であるが、周辺にアパート等の収益物件はあまり見られず、土 地取引においては住宅取得目的の売買が中心であって賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。 従って、本標準地においては市場性を反映した比準価格を採用し、さらに単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景に市街地の住宅地域では旺盛 な需要が認められるものの、郊外部における 取引は低調で、二極化の様相が見られる。 市街地中心部や駅に近い生活利便性良好な住 宅地域であり、景気持ち直しの動きを反映し て地価はやや上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％