鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

むつ 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０６０２２０８ -104343	むつ市		建付地	（　）	台形	北西16m国道、東10m、南6m、三方路		（都）１住居 (70,200)
b	１１９１１０２２０８ -88715	むつ市		更地	（　）	長方形	南西18m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	１２０１００２２０８ -94335	むつ市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m国道、北西7m、二方路		（都）商業 (90,400)
d	１２１１００２２０８ -91452	むつ市		更地	（　）	正方形	北16m国道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,979	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.4]	19,894	100 [ 50.3]	39,551	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,600
b	(　 ) 21,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	26,811	100 [ 67.0]	40,016		40,000
c	(　 ) 26,247	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 66.9]	39,233	100 [ 97.8]	40,116		40,100
d	(　 ) 23,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	24,663	100 [ 61.1]	40,365		40,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -46.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -33.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,200 円／㎡]

むつ 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の路線商業地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,399,973	1,033,500	3,366,473	2,438,480	927,993	（　0.9719） 901,916	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	17,017,283 円　　　　（　 22,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

むつ 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	218.75	Ｓ1	218.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	771 ㎡	30.0 m x 26.0 m	前面道路：国道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型物販店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	218.75	100.0	218.75	1,760	385,000	3.0	1,155,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		218.75	100.0	218.75		385,000		1,155,000
								0

⑨年額支払賃料	385,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,620,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 218.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,620,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 231,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,389,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,155,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,973 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,399,973 円　　　　（　 5,707 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	むつ１－賃貸　　　　-11	2,424 ( 2,420)	100 [130.0]	[ 86.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,698	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,764 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b	むつ１－賃貸　　　　-12	2,671 ( 2,667)	100 [140.0]	[ 86.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,737
c	むつ１－賃貸　　　　-13	2,424 ( 2,420)	100 [125.0]	[ 86.5] 100	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,864

むつ 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	195,600 円	32,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	231,000 円	4,620,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 232,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 309,000 円	32,600,000　×　　 60.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,033,500 円　（　　　　　　 1,340 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 218.75 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,438,480 円（　　　　　 3,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,399,973 円
②総費用	1,033,500 円
③純収益　①－②	3,366,473 円
④建物等に帰属する純収益	2,438,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	927,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	901,916 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,017,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
むつ 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

むつ 5-2

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　青田　淳一

TEL.

鑑定評価額

30,000,000 円

１㎡当たりの価格

38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	むつ市中央２丁目５２番２｢中央２－１０－９｣				②地積　(㎡)	771 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1.2:1	店舗Ｓ1	小売店舗、飲食店等が集まる商業地域	南17m国道	水道	下北 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外型の大規模小売店舗等の
集積が進む路線商業地域

街

路

１７ｍ国道

交通

施設

下北駅北西方

800m

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

全国展開の大型小売店舗や飲食店、銀行等が集積する国道沿いの路線商業地域。コロナ禍の影響も若干見受けら
れるものの需要は堅調に推移しており、今後も発展的に推移して行くものと予想される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧むつ市の路線商業地域一円。典型的な需要者層は全国でチェーン展開を行う大手小売業者や県内外で店
舗展開する県内資本等が想定される。当地域は市内における交通上の要衝ともなっており、隣接する路線商業地域と共
に郊外型の専門店や飲食店、銀行等が立地し、新規開店店舗も見られる等、集積度を増しつつある。需要の中心となる
価格帯は、商業地の取引が少ないことに加え、需要者の業種や規模等により様々であり、見い出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には貸店舗や貸ビル等の賃貸物件が少なく、自用の建物が中心の地域であり、賃貸市場が未成熟で土地価格
に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心で、取引価格を指標
として地価水準が形成されているのが一般的と認められる。よって、市場の実態を反映し、説得力が高いものと認めら
れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三沢 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,600 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 86.1]

[100.0]
100

38,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

むつ市の人口減少、高齢化の進展等があり、
一部を除き地価は横這いから弱含みである。

交通量が多くて集客力が高い路線商業地域。
年々、商業集積度を増しており、需要は堅調
で発展的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

むつ 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１１０２２０８ -88715	むつ市		更地	（　）	長方形	南西18m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２０１００２２０８ -94335	むつ市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m国道、北西7m、二方路		（都）商業 (90,400)
c	１２１１００２２０８ -91452	むつ市		更地	（　）	正方形	北16m国道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	26,811	100 [ 67.9]	39,486	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,500
b	(　 ) 26,247	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 66.9]	39,233	100 [ 97.8]	40,116		40,100
c	(　 ) 23,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	24,663	100 [ 60.2]	40,968		41,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -33.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,100 円／㎡]

むつ 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,387,469	1,032,344	3,355,125	2,438,480	916,645	（　0.9719） 890,887	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	16,809,189 円　　　　（　 21,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

むつ 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	218.75	Ｓ1	218.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	771 ㎡	30.0 m x 26.0 m	前面道路：国道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型物販店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	218.75	100.0	218.75	1,755	383,906	3.0	1,151,718
							0.0	0
～

～

～

～

計		218.75	100.0	218.75		383,906		1,151,718
								0

⑨年額支払賃料	383,906 円　×　12ヶ月　＝　 4,606,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 218.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,606,872 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 230,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,376,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,151,718 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,941 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,387,469 円　　　　（　 5,691 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	むつ１－賃貸　　　　-7	2,247 ( 2,231)	100 [115.0]	[ 86.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,841	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,759 円/㎡　月額支払賃料（　 1,755 円/㎡）　基準階 1 F B
b	むつ１－賃貸　　　　-11	2,424 ( 2,420)	100 [130.0]	[ 86.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,698
c	むつ１－賃貸　　　　-12	2,671 ( 2,667)	100 [140.0]	[ 86.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,737

むつ 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	195,600 円	32,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	230,344 円	4,606,872　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 232,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 309,000 円	32,600,000　×　　 60.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,032,344 円　（　　　　　　 1,339 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 218.75 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,438,480 円（　　　　　 3,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,387,469 円
②総費用	1,032,344 円
③純収益　①－②	3,355,125 円
④建物等に帰属する純収益	2,438,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	916,645 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	890,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,809,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,800 円／㎡）