鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

むつ 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００２０２２０８ -87765	むつ市		更地	（　）	長方形	西8.5m県道、中間画地		（都）２住居 (70,200)
b	１２０１００２２０８ -94335	むつ市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m国道、北西7m、二方路		（都）商業 (90,400)
c	１２１０７０２２０８ -104196	むつ市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m未舗装私道、中間画地		（都）商業 (90,240)
d	１２１１００２２０８ -91452	むつ市		更地	（　）	正方形	北16m国道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
e	１２２０７０２２０８ -97467	むつ市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.5m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,512	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	19,426	100 [ 67.4]	28,822	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,800
b	(　 ) 26,247	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 66.9]	39,233	100 [ 135.5]	28,954		29,000
c	(　 ) 13,594	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 76.3]	22,271	100 [ 77.4]	28,774		28,800
d	(　 ) 23,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	24,663	100 [ 85.6]	28,812		28,800
e	(　 ) 15,893	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,798	100 [ 54.3]	29,094		29,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +29.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -33.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -37.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,900 円／㎡]

むつ 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,336,726	786,565	2,550,161	2,408,560	141,601	（　0.9719） 137,622	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,596,642 円　　　　（　 14,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

むつ 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	108.00	Ｓ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	178 ㎡	8.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階は事務所のフロア部分貸し（平均専有面積約４９㎡）と想定した。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	93.8	101.30	1,667	168,867	2.0	337,734
							0.0	0
2～ 2	事務所	108.00	91.2	98.50	1,417	139,575	2.0	279,150
							0.0	0
～

～

～

計		216.00	92.5	199.80		308,442		616,884
								0

⑨年額支払賃料	308,442 円　×　12ヶ月　＝　 3,701,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,701,304 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 370,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,331,174 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	616,884 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,552 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,336,726 円　　　　（　 18,746 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	むつ１－賃貸　　　　-11	2,424 ( 2,420)	100 [130.0]	[ 86.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,613	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,670 円/㎡　月額支払賃料（　 1,667 円/㎡）　基準階 1 F B
b	むつ１－賃貸　　　　-12	2,671 ( 2,667)	100 [140.0]	[ 86.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,650
c	むつ１－賃貸　　　　-13	2,424 ( 2,420)	100 [125.0]	[ 86.5] 100	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,747

むつ 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	193,200 円	32,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	185,065 円	3,701,304　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 305,200 円	32,200,000　×　　 60.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 786,565 円　（　　　　　　 4,419 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,200,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,408,560 円（　　　　　 13,531 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,336,726 円
②総費用	786,565 円
③純収益　①－②	2,550,161 円
④建物等に帰属する純収益	2,408,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	141,601 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	137,622 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,596,642 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
むつ 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

むつ 5-1

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　青田　淳一

TEL.

鑑定評価額

5,000,000 円

１㎡当たりの価格

28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	むつ市柳町１丁目２０６番１｢柳町１－２－１７｣				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗に百貨店等も混在する商業地域	北12m県道	水道、下水	下北 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧来型の中心的商業地域で繁
華性が低下し空店舗が増加し
ている地域

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

下北駅北東方

3.1km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

かつての中心的商業地域であるが、国道沿いの大規模商業施設等に顧客が流出し空洞化が進んでいる。コロナ禍
もあり地価は下落傾向を継続しているが、相対的な安値感や底値感が感じられ、下落幅は縮小傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧むつ市中心部の商業地域一円。典型的な需要者層は、当地区に地縁を有する地元法人や個人事業主等が
想定される。近年、当市では国道バイパス沿いに郊外型店舗等の集積が進み、既存の商業地域は衰退傾向が続いていて
、当地域に対する需要は低調である。需要の中心となる価格帯は、商業地の取引が少ないうえ需要者の事業規模や利用
目的により様々であり見い出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には貸店舗や貸ビル等の賃貸物件が少なく、賃貸市場が未成熟であり、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないことから収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心で、取引価格を指標として地価水準が形成
されているものと認められる。よって、市場の実態を反映し、説得力が高いものと認められる比準価格を重視し、収益
価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三沢 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,600 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[119.0]

[100.0]
100

28,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

むつ市の人口減少、高齢化の進展等があり、
一部を除き地価は横這いから弱含みである。

郊外型の大型商業施設へと顧客は流出し繁華
性の低下により需要は弱いが、相対的な安値
感や底値感が感じられ、地価の下落幅は縮小
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

むつ 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１００２２０８ -94335	むつ市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m国道、北西7m、二方路		（都）商業 (90,400)
b	１２１０７０２２０８ -104196	むつ市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m未舗装私道、中間画地		（都）商業 (90,240)
c	１２１１００２２０８ -91452	むつ市		更地	（　）	正方形	北16m国道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
d	１２２０８０２２０８ -104192	むつ市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9.5m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,247	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 66.9]	39,233	100 [ 137.6]	28,512	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,500
b	(　 ) 13,594	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 76.3]	22,271	100 [ 75.4]	29,537		29,500
c	(　 ) 23,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	24,663	100 [ 83.7]	29,466		29,500
d	(　 ) 12,206	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	15,729	100 [ 56.1]	28,037		28,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +31.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -33.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -35.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,900 円／㎡]

むつ 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,343,206	786,925	2,556,281	2,408,560	147,721	（　0.9719） 143,570	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,708,868 円　　　　（　 15,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

むつ 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	108.00	Ｓ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	178 ㎡	8.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗のフロア貸し、２階事務所のフロア部分貸しで、平均専有面積は２階が約４９．２５㎡。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	93.8	101.30	1,670	169,171	2.0	338,342
							0.0	0
2～ 2	事務所	108.00	91.2	98.50	1,420	139,870	2.0	279,740
							0.0	0
～

～

～

計		216.00	92.5	199.80		309,041		618,082
								0

⑨年額支払賃料	309,041 円　×　12ヶ月　＝　 3,708,492 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,708,492 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 370,849 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,337,643 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	618,082 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,343,206 円　　　　（　 18,782 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	むつ１－賃貸　　　　-7	2,247 ( 2,231)	100 [115.0]	[ 86.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,755	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,673 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 1 F B
b	むつ１－賃貸　　　　-11	2,424 ( 2,420)	100 [130.0]	[ 86.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,613
c	むつ１－賃貸　　　　-12	2,671 ( 2,667)	100 [140.0]	[ 86.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,650

むつ 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	193,200 円	32,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	185,425 円	3,708,492　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 305,200 円	32,200,000　×　　 60.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 786,925 円　（　　　　　　 4,421 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,200,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,408,560 円（　　　　　 13,531 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,343,206 円
②総費用	786,925 円
③純収益　①－②	2,556,281 円
④建物等に帰属する純収益	2,408,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	147,721 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	143,570 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,708,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,200 円／㎡）