鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

むつ -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０１０２２０８ -94278	むつ市		建付地	（　）	台形	西6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
b	１２２０５０２２０８ -89437	むつ市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
c	１２２０５０２２０８ -89441	むつ市		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m道路、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	１２２０６０２２０８ -110628	むつ市		建付地	（　）	長方形	南東10.5m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
e	１２２０９０２２０８ -90186	むつ市		建付地	（　）	不整形	南3.5m道路、中間画地		（都）１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,574	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.9]	13,402	100 [ 99.4]	13,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	13,800
b	(　 ) 15,072	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.1]	18,137	100 [ 134.7]	13,465		13,700
c	(　 ) 15,654	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	15,765	100 [ 116.2]	13,567		13,800
d	(　 ) 13,146	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	14,336	100 [ 105.6]	13,576		13,800
e	(　 ) 10,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.4]	12,186	100 [ 90.3]	13,495		13,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -0.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +0.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,800 円／㎡]

むつ -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			古い分譲地で適切な造成資料を入手できず原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自己利用の住宅が中心の地域で、賃貸市場が成立していない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
むつ -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

むつ -4

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　青田　淳一

TEL.

鑑定評価額

4,600,000 円

１㎡当たりの価格

13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	11,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	むつ市松山町１２２番｢松山町１７－１２｣				②地積　(㎡)	333 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	熟成が進む区画整然とした郊外の住宅地域	東6.5m市道	水道	下北 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 400 ｍ、西 200 ｍ、南 200 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道バイパスの北側背後に形
成された比較的利便性の良い
住宅団地

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

下北駅北東方

3.3km

法令

規制

（都）１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部から北方郊外に形成された生活利便性が比較的良好な住宅地域である。地価の底値感を受け需要は堅調
に推移していて、地価は横這いである。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 13,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はむつ市中心部及びその周辺の住宅地域一円。典型的な需要者層は、当地域に地縁を有する給与所得者等の
一次取得者層が想定される。国道バイパス背後に形成され、居住環境や生活利便性が比較的良好な地域であり相対的な
安値感から需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が２５０～３５０㎡程度で３５０万～５０
０万円前後、新築戸建物件は２，０００万円前後と認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺にアパート等の収益物件は見られない地域である。土地取引においては住
宅取得目的の売買が中心であり、賃貸市場が成立しておらず、収益価格は試算できなかった。そのため、市場性を反映
した比準価格を採用して、さらに前年標準地価格からの変動率をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

むつ市の人口減少、高齢化の進展等があり、
一部を除き地価は横這いから弱含みである。

生活利便性が比較的良好な郊外の住宅地域。
景況感の改善や底値感を受けて需要は堅調に
推移していて、地価は横這いである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

むつ -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０７０２２０８ -97486	むつ市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、南西4m、二方路		１中専 (60,200)
b	１２２０５０２２０８ -89437	むつ市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
c	１２２０８０２２０８ -104225	むつ市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		（都）１低専 (60,80)
d	１２２０５０２２０８ -89420	むつ市		更地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,144	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	16,941	100 [ 119.2]	14,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	14,500
b	(　 ) 15,072	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.1]	18,137	100 [ 135.8]	13,356		13,600
c	(　 ) 15,213	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	13,035	100 [ 95.4]	13,664		13,900
d	(　 ) 16,187	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	14,140	100 [ 106.6]	13,265		13,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.5
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.5
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,800 円／㎡]

むつ -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自用の戸建住宅が中心の住宅地域で、アパート等の賃貸物件はほぼ見られず、賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用はできない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ