別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 むつ -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   むつ -3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.

鑑定評価額 3,310,000 円  １㎡当たりの価格 5,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 むつ市大畑町兎沢２０２番２ ②地積 　(㎡) 561   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 南西5m市道 水道、下水 下北 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   260 ｍ、南   270 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大畑地区中心部に比較的近い 既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 下北駅北方 18.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大畑地区の主産業である水産業を取り巻く環境は厳しく、少子高齢化や若年層の流出等により過疎化は進行して おり、当地域の宅地に対する需要は弱い。当分の間地価はこのまま下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はむつ市大畑地区の住宅地域一円。典型的な需要者層は、当地域に地縁あるいは血縁を有する一次取得者層 が想定される。旧大畑町としての地縁的選好性が強い地域であり、圏外からの新規転入等はほぼ見られない。少子高齢 化や過疎化等の影響から当地区に対する需要は弱く、地価は下落が続いている。需要の中心価格帯は土地が４００～６ ００㎡程度で２００万～４００万円前後、新築戸建物件はほぼ見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等はほぼ見られず賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断 念した。取引事例比較法のみの適用となったが、自用目的での取引が中心であり、取引価格により地価水準が形成され ているのが一般的と認められる。よって、市場の特性を反映し、説得力が高いものと認められる比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　おいらせ -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 96.4] [103.0] 100 5,860  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] むつ市の人口減少、高齢化の進展等があり、 一部を除き地価は横這いから弱含みである。 地域の主力である水産業の低迷や過疎化、高 齢化の進行により住宅地に対する有効需要は 減退しており、地価は下落傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％