別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 むつ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   むつ -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 むつ市海老川町６７７番 ｢海老川町９－３３｣ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、下水 下北 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に近く生活利便性が良 好な区画整然とした既成住宅 地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 下北駅北東方 1.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 文教施設に近接し中心部にも近い区画整然とした既成住宅地域。相対的な安値感等を受け需要は底堅く地価は堅 調に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はむつ市中心部及びその周辺の住宅地域一円。典型的な需要者層は、当地域に地縁を有する給与所得者等の 一次取得者層が想定される。市中心部に近い居住環境や生活利便性が良好な地域であり、引き続いた地価下落による安 値感から需要は堅調に推移している。需要の中心価格帯は土地が３００～４００㎡程度で５００万～７００万円前後、 新築戸建物件は２，２００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心としてアパート等も散見される住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収 益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が中心で、取引価格により地価水準が形成されているのが一般的と認 められる。よって、市場の特性を反映し、説得力が高いものと認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　むつ -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 81.2] [101.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] むつ市の人口減少、高齢化の進展等があり、 一部を除き地価は横這いから弱含みである。 市中心部に比較的近く区画整然とした生活利 便性が良好な住宅地域。底値感もあり需要は 底堅く、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％