鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

五所川原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９０２２０５ -100023	五所川原市		底地	（　）	ほぼ正方形	南11m市道、東6m、角地		（都）近商 (100,200)
b	１２１０５０２２０５ -85672	五所川原市		更地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		（都）商業
c	１２０１２０２２０５ -106603	五所川原市		更地	（　）	長方形	東14m市道、南9.5m、角地		（都）商業 (100,400)
d	１２１０９０２２０５ -100024	五所川原市		底地	（　）	長方形	東15m国道、西9.5m、二方路		（都）商業一部２住居 (75,300)
e	１２００１０２２０５ -99127	五所川原市		更地	（　）	長方形	北東15m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 15,122) 25,203	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	25,077	100 [ 77.2]	32,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,500
b	(　 ) 19,009	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 50.4]	37,339	100 [ 103.0]	36,251		36,300
c	(　 ) 42,346	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	39,767	100 [ 118.3]	33,615		33,600
d	(　 8,275) 13,792	100 [ 70.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.1]	27,434	100 [ 84.2]	32,582		32,600
e	(　 ) 32,358	100 [ 90.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	39,099	100 [ 117.0]	33,418		33,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -44.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	関係者間取引	％／月 -0.06	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	関係者間取引	％／月 -0.06	画地　　　　 -27.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
e	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,700 円／㎡]

五所川原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,134,799	664,647	2,470,152	2,208,440	261,712	（　0.9697） 253,782	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,788,340 円　　　　（　 17,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五所川原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	105.44	ＬＳ2	207.57
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	270 ㎡	9.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：専有面積４９㎡程度、共同住宅（ファミリータイプ）：平均専有面積４９㎡程度

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.44	92.7	97.73	1,551	151,579	3.0	454,737
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	102.13	95.7	97.73	1,175	114,833	2.0	229,666
							0.0	0
～

～

～

計		207.57	94.2	195.46		266,412		684,403
								0

⑨年額支払賃料	266,412 円　×　12ヶ月　＝　 3,196,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,196,944 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 164,647 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,128,297 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	684,403 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,502 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,134,799 円　　　　（　 11,610 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	五所川原１（賃）　　　　-5601	1,426 ( 1,424)	100 [100.0]	[ 94.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,570	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,555 円/㎡　月額支払賃料（　 1,551 円/㎡）　基準階 1 F B
b	五所川原１（賃）　　　　-1501	1,632 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,540
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

五所川原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,400 円	27,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	164,647 円	3,292,944　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,600 円	27,400,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	41,100 円	27,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 664,647 円　（　　　　　　 2,462 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,400,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 207.57 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,208,440 円（　　　　　 8,179 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,134,799 円
②総費用	664,647 円
③純収益　①－②	2,470,152 円
④建物等に帰属する純収益	2,208,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	261,712 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	253,782 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,788,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
五所川原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

五所川原 5-2

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　千葉　篤志

TEL.

鑑定評価額

8,830,000 円

１㎡当たりの価格

32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	五所川原市字布屋町９番６外				②地積　(㎡)	270 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	事務所、小売店舗等が混在する商業地域	東15m国道	水道、ガス、下水	五所川原 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 260 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市役所新庁舎が移転したこと
により、地銀支店やコンビニ
などの出店が相次いだ。

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

五所川原駅南西方

400m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市役所新庁舎や地銀支店が相次いで移転新築した当初は業務系商業地域への変貌が期待されたものの、それ以上
の商業集積は進まず、現状のまま落ち着きつつある。このため、地価は当面横ばいを維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は五所川原市の中心的商業地域一円。商業地の場合、今の時勢を鑑みると市場動向の把握や需給予測は困
難である。当地域に市役所が移転新築した際、地銀支店やコンビニエンスストアの出店などが相次いだ為、小売店街か
ら業務系商業地域への移行が期待されたものの、最近は目立った商業集積もなく、現状のまま落ち着きつつある。なお
、商業地の取引は極端に少ない反面、価格は低廉なものが多いこともあり、中心となる需要価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域内には貸店舗等の賃貸物件も多少見られるが、商業事業者向けの賃貸市場は未成熟である。また、土地建物
の元本価格に見合った賃料水準も形成されておらず、収益価格は低位に試算された。このため、商業地域であっても自
用目的の取引が支配的であり、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって市場の実態
を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は持ち直している。個人消費は全体
としては回復している。企業の業況感は、非
製造業が改善したことから、全産業でも改善
した。

市役所や地銀支店の移転新築など相次いだが
、それ以上の商業集積は進んでおらず、最近
は落ち着きつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

五所川原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１１０２２０５ -100046	五所川原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東13.5m県道、中間画地		（都）商業一部１住居 (85,352)
b	１２１０９０２２０５ -100023	五所川原市		底地	（　）	ほぼ正方形	南11m市道、東6m、角地		（都）近商 (100,200)
c	１２１０９０２２０５ -100024	五所川原市		底地	（　）	長方形	東15m国道、西9.5m、二方路		（都）商業一部２住居 (75,300)
d	１２２０１０２２０５ -93743	五所川原市		建付地	（　）	長方形	西14.5m国道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,963	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	26,152	100 [ 77.2]	33,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,900
b	(　 15,122) 25,203	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	25,077	100 [ 75.3]	33,303		33,300
c	(　 8,275) 13,792	100 [ 70.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.1]	27,434	100 [ 82.2]	33,375		33,400
d	(　 ) 14,168	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 72.0]	23,058	100 [ 69.4]	33,225		33,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	関係者間取引	％／月 -0.06	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
c	関係者間取引	％／月 -0.06	画地　　　　 -27.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,400 円／㎡]

五所川原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、原価法の適用は出来ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,157,125	669,320	2,487,805	2,224,560	263,245	（　0.9697） 255,269	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,816,396 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五所川原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	105.44	ＬＳ2	207.57
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	270 ㎡	9.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階（店舗）：専有面積４９㎡程度、２階（共同住宅）ファミリータイプ：平均専有面積４９㎡程度

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.44	92.7	97.73	1,566	153,045	3.0	459,135
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	102.13	95.7	97.73	1,180	115,321	2.0	230,642
							0.0	0
～

～

～

計		207.57	94.2	195.46		268,366		689,777
								0

⑨年額支払賃料	268,366 円　×　12ヶ月　＝　 3,220,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,220,392 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 165,820 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,150,572 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	689,777 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,553 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,157,125 円　　　　（　 11,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	五所川原１（賃）　　　　-1501	1,632 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,554	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,566 円/㎡）　基準階 1 F B
b	五所川原１（賃）　　　　-5601	1,426 ( 1,424)	100 [100.0]	[ 94.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,585
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

五所川原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,600 円	27,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	165,820 円	3,316,392　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 248,400 円	27,600,000　×　　 50.0 ％　×　 18.00 /1000
④損害保険料	41,400 円	27,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 669,320 円　（　　　　　　 2,479 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9697

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,600,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 207.57 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0806	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0634 ×　 35 ％　＋　0.0824 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,224,560 円（　　　　　 8,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,157,125 円
②総費用	669,320 円
③純収益　①－②	2,487,805 円
④建物等に帰属する純収益	2,224,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	263,245 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	255,269 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 945 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,816,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）