別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 五所川原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五所川原 -3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　千葉　篤志   TEL.

鑑定評価額 4,310,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五所川原市字一ツ谷５３８番５ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、下水 五所川原 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   420 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空地も残る区画整然とした住 宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 五所川原駅北東方 1.7km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も同程度の住環境を維持すると予測する。区画整然とした住宅地域で住 環境が良いため底堅い需要があり、地価はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は五所川原市街地内の住宅地域。需要者は市内在住の１次取得者が中心で、同一需給圏外からの転入者も 見られる。当市では「エルムの街ＳＣ」周辺の新興住宅地に需給が集中し、当該地域のミニ開発等は活発である。一ツ 谷地区は街区が整然として住環境が良いため安定的な需要があり、最近土地取引が比較的多く見受けられる地域である 。土地は２５０㎡前後で４００～５５０万円、新築戸建物件は２，３００万円程度が需要価格帯と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心とした住宅地域でアパート等の収益物件が少なく、経済合理性の観点から賃貸住宅の経営が成り立つ 程の賃貸需要も認められないため収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用 目的の取引が支配的で、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反 映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五所川原 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 90.5] [100.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、世帯数は微増。県内の景 気は持ち直している。但し、住宅投資は建築 費高騰の影響もあり、弱めの動きとなってい る。 住環境や利便性が良いため安定的な需要が認 められる。土地取引が活発で、価格も底堅い 。以上の点から地価は上層に転じたと判断し た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％