別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八戸 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 9-4 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　濤岡　徹   TEL.

鑑定評価額 68,100,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市卸センター２丁目１番１９ ｢卸センター２－８－３０｣ ②地積 　(㎡) 3,229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 地区計画等 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 事務所、倉庫等の流 通機能が集積した工 業地域 東15.5m市道 水道、下水 八戸 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西   200 ｍ、南   120 ｍ、北   390 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.5 ｍ、奥行　約　　  73.0 ｍ、規模　　     3,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 協同組合を組織する卸売セン ター 街 路 １５．５ｍ市道 交通 施設 八戸駅北東方 3.1km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 食料・飲料卸、建設卸等を中心にサービス業も混在する総合卸売センターで、現在東側拡張工事が実施されてい る。組合員企業の業務拡大、外部からの企業移転が予定されており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は内陸を中心とした八戸市全域の工業地域。需要者は市内外の中小の卸業者等が中心になるものと見込まれ る。県内景気は持ち直しの動きがみられ設備投資も増加している。現在東側拡張工事が実施されており、組合員企業の 業務拡大や、卸団地外からの企業移転が予定されていることから、需要は強含みである。取引価格は全社的な採算性か ら規模や総額が大きく異なるが、１万５千～２万９千円／㎡程度が取引の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には、賃貸用の工場、倉庫は少なく事業者向けの賃貸市場が形成されていないことから収益還元法は適用でき なかった。取引事例比較法の適用にあたっては、代替・競争関係が強い内陸の工業地の取引を採用しており、求められ た価格間の開差も小さく、実証的な価格を試算し得たと考える。よって、市場の実態を反映し説得力のある比準価格の 採用が妥当と判断し、さらに代表標準地価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱さがみられるものの緩や かに持ち直している。設備投資は、供給制約 の影響がみられるものの増加している。 交通利便性にすぐれた総合卸売センターで現 在東側拡張工事が実施されている。需要は堅 調であり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.5 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -9.0 その他　　　　　 +14.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％