別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八戸 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 9-3 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.

鑑定評価額 261,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字河原木字海岸２４番５外 ②地積 　(㎡) 28,980   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 不整形 1:2 工場 大規模な飼料工場等 が建ち並ぶ臨海型工 業地域 北西20m道路 水道 本八戸 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西 1,250 ｍ、南   350 ｍ、北 1,350 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 220.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 八戸港に面した臨海型工業地 域 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 本八戸駅北東方 4.7km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 　格別の変動要因はないものの、地価は底値感や相対的な安値感が感じられることから、当面は安定的に横ばい 傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八戸市及び東北地方の臨海型工業地域一円。典型的な需要者層は全国規模で事業展開する大手法人が想 定される。近隣地域は飼料関連の工場を中心とする工業地域であり、商圏は全国規模に及び地域は熟成を増しながら安 定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性や規模等により様々あり、取引自体も少ないことから 見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自社所有の工場や事業所に倉庫等が混在する臨海型の工業地域で、事業者向けの賃貸市場が成立していないことから 収益還元法の適用は断念した。取引に当たっては、収益性よりも関連産業や利用可能な交通インフラ等を考量して、代 替関係を有する不動産との価格バランスを考慮して意思決定を行うものと認められる。よって、市場性を反映し説得力 が高い比準価格を採用し、広域的な観点からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　記録的な円安や原材料価格の高騰等から日 用品は値上がりしており、地元経済を取り巻 く環境は厳しい状況が続いている。 　格別の変動要因はなく、地価は概ね安定的 に推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％