鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八戸 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０８０２２０３ -96937	八戸市		更地	（　）	長方形	南東12m県道、南西4m、角地		商業 (100,400)
b	１２１０９０２２０３ -100514	八戸市		更地	（　）	長方形	南西14m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１２２０２０２２０３ -101196	八戸市		建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	１２２０４０２２０３ -102237	八戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、東8m、角地		２住居 (70,200)
e	１２２０４０２２０３ -102331	八戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、北5m、二方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	53,284	100 [ 87.7]	60,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,800
b	(　 ) 49,415	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	53,712	100 [ 88.0]	61,036		61,000
c	(　 ) 46,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	57,954	100 [ 97.6]	59,379		59,400
d	(　 ) 64,320	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	60,622	100 [ 96.9]	62,561		62,600
e	(　 ) 63,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	63,302	100 [ 102.6]	61,698		61,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,100 円／㎡]

八戸 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,897,857	905,338	1,992,519	1,772,760	219,759	（　0.9719） 213,584	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,029,887 円　　　　（　 5,570 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	165.62	Ｓ1	165.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	723 ㎡	33.0 m x 22.5 m	前面道路：国道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	165.62	100.0	165.62	1,531	253,564	3.0	760,692
							0.0	0
～

～

～

～

計		165.62	100.0	165.62		253,564		760,692
								0

⑨年額支払賃料	253,564 円　×　12ヶ月　＝　 3,042,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,042,768 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 152,138 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,890,630 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	760,692 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,227 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,897,857 円　　　　（　 4,008 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-3606	1,970 ( 1,960)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [142.0]	100 [100.0]	1,623	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,535 円/㎡　月額支払賃料（　 1,531 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-5601	918 ( 917)	100 [ 80.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,490
c	八戸－賃貸　　　　-8803	3,779 ( 3,779)	100 [150.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,491

八戸 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,200 円	23,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	152,138 円	3,042,768　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 227,500 円	23,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 905,338 円　（　　　　　　 1,252 円／㎡）　　（経費率　　 31.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,700,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,772,760 円（　　　　　 2,452 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,897,857 円
②総費用	905,338 円
③純収益　①－②	1,992,519 円
④建物等に帰属する純収益	1,772,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	219,759 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	213,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 295 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,029,887 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,570 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
八戸 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 5-10

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　鈴木　泰雄

TEL.

鑑定評価額

42,900,000 円

１㎡当たりの価格

59,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市長苗代３丁目２２番２０｢長苗代３－２２－２５｣				②地積　(㎡)	723 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗Ｗ1	店舗、事務所、飲食店等の建ち並ぶ路線商業地域	北東26m国道	水道	長苗代 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 190 ｍ、西 590 ｍ、南 80 ｍ、北 380 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 730 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線国道沿いの路線商業地域

街

路

２６ｍ国道

交通

施設

長苗代駅北東方

1.0km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線街路沿いの飲食店舗、事務所等の建ち並ぶ路線商業地域で、交通量も多く路線商業地に対する堅調な土地需
要が認められる。今後も現状のまま地価は安定的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,510 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は八戸市内の路線商業地域一円。需要者は全国的に事業展開するフランチャイズチェーンの経営者や
県内の店舗経営者等が中心である。最近における市場の需給動向として、流通業務関連事業所、中古車販売の事業用地
等の需要が多く見られ、特に路線商業地への需要が強まっている。市場での中心となる価格帯は需要者の属性や画地規
模により多様だが、土地面積１，０００㎡程度で総額６，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は路線型の商業地域であり、沿道サービスの飲食店等は土地取得又は借地で自用の建物を建設することが多く
同種の事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。したがって、本件では、収益価格より比準価格に規範性があ
ると判断し、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて試算価格の調整を行い、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八戸 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 92.7]

[100.0]
100

58,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商圏人口の減少、既成商業地は商業形態の構
造的変化等により経営環境は依然厳しいもの
の路線商業地は流通業務や量販店等の需要が
みられる。

八戸市西部の交通量の多い路線商業地域で、
コロナ禍の影響は弱まり、地価は安定基調で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八戸 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４０２２０３ -102237	八戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、東8m、角地		２住居 (70,200)
b	１２２０２０２２０３ -101196	八戸市		建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
c	１２２０３０２２０３ -87237	八戸市		更地	（　）	長方形	東15m市道、北西4m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
d	１２２０６０２２０３ -110568	八戸市		建付地	（　）	不整形	北30m市道、東4m、南5m、三方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,320	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	60,622	100 [ 96.9]	62,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,600
b	(　 ) 46,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	57,954	100 [ 97.6]	59,379		59,400
c	(　 ) 46,884	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 68.9]	68,046	100 [ 110.1]	61,804		61,800
d	(　 ) 38,086	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.9]	48,271	100 [ 81.9]	58,939		58,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,000 円／㎡]

八戸 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の路線商業地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,980,302	911,500	2,068,802	1,772,760	296,042	（　0.9719） 287,723	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,428,736 円　　　　（　 7,510 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	165.62	Ｓ1	165.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	723 ㎡	33.0 m x 22.5 m	前面道路：国道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

建物全体の１棟貸しと想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.62	100.0	165.62	1,593	263,833	3.0	791,499
							0.0	0
～

～

～

～

計		165.62	100.0	165.62		263,833		791,499
								0

⑨年額支払賃料	263,833 円　×　12ヶ月　＝　 3,165,996 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,165,996 円　　×　　 6.1 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 193,126 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,972,870 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	791,499 円　×　　 93.9 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,432 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,980,302 円　　　　（　 4,122 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-1102	1,242 ( 1,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,553	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,597 円/㎡　月額支払賃料（　 1,593 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-2408	1,441 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	1,589
c	八戸－賃貸　　　　-505	1,320 ( 1,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,650

八戸 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,200 円	23,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	158,300 円	3,165,996　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 227,500 円	23,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 911,500 円　（　　　　　　 1,261 円／㎡）　　（経費率　　 30.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,700,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,772,760 円（　　　　　 2,452 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,980,302 円
②総費用	911,500 円
③純収益　①－②	2,068,802 円
④建物等に帰属する純収益	1,772,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	296,042 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	287,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 398 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,428,736 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,510 円／㎡）