鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八戸 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２０２２０３ -107476	八戸市		底地	（　）	長方形	北西18m国道、中間画地		商業 (100,600)
b	１２１０４０２２０３ -115457	八戸市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	１２２０４０２２０３ -102302	八戸市		更地	（　）	長方形	北東7.5m県道、中間画地		商業 (100,450)
d	１２００３０２２０３ -94729	八戸市		更地	（　）	長方形	北西14m国道、中間画地		商業 (100,600)
e	１１９１００２２０３ -106169	八戸市		更地	（　）	台形	南東8m市道、中間画地		商業 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 160,168) 160,168	100 [ 120.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	132,139	100 [ 100.0]	132,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 109,337	100 [ 120.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,656	100 [ 66.9]	134,015		134,000
c	(　 ) 72,150	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	83,173	100 [ 62.1]	133,934		134,000
d	(　 ) 68,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,129	100 [ 56.8]	119,945		120,000
e	(　 ) 80,469	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	80,469	100 [ 60.2]	133,669		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	関係者間取引	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	関係者間取引	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
b	買進み	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -36.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -42.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -36.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

八戸 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,907,540	5,619,480	18,288,060	16,830,000	1,458,060	（　0.9446） 1,377,283	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	25,986,472 円　　　　（　 65,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	364.36	Ｓ3	1,093.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	398 ㎡	10.5 m x 36.5 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸し、２～３階事務所：部分貸し平均約９１㎡

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	364.36	92.3	336.20	2,532	851,258	6.0	5,107,548
							0.0	0
2～ 3	事務所	364.36	74.5	271.61	2,280	619,271	3.0	1,857,813
							0.0	0
～

～

～

計		1,093.08	80.5	879.42		2,089,800		8,823,174
								0

⑨年額支払賃料	2,089,800 円　×　12ヶ月　＝　 25,077,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 879.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,077,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,253,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,823,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,823,174 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,820 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,907,540 円　　　　（　 60,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-3607	2,835 ( 2,828)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	2,229	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,286 円/㎡　月額支払賃料（　 2,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	八戸－賃貸　　　　-3610	3,001 ( 2,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	2,344
c	八戸－賃貸　　　　-3608	3,210 ( 3,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	100 [130.0]	2,314

八戸 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,350,000 円	225,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,253,880 円	25,077,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 405,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,160,000 円	225,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,619,480 円　（　　　　　　 14,119 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	225,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,093.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,830,000 円（　　　　　 42,286 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,907,540 円
②総費用	5,619,480 円
③純収益　①－②	18,288,060 円
④建物等に帰属する純収益	16,830,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,458,060 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,377,283 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,986,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
八戸 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 5-5

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　森　政浩

TEL.

鑑定評価額

51,700,000 円

１㎡当たりの価格

130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市大字三日町４番１				②地積　(㎡)	398 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:3.5	店舗兼事務所ＲＣ5F1B	中高層店舗、百貨店等が建ち並ぶ中心的商業地域	南東18m国道	水道、ガス、下水	本八戸 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

八戸市の中心的商業地域

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

本八戸駅　南方

900m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

八戸市の中心商業地域で、近年は再開発も進められているが、郊外型ＳＣへの顧客流出等に加え、百貨店の閉店
も相俟って中心商業地域の相対的地位は低下傾向にあり、地価は微減傾向で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八戸市の中心商業地域に加え、青森市・弘前市の中心商業地域にも及ぶ。典型的な需要者層は地元法人の
ほか、全国規模の大手法人と思料される。周辺では再開発の動きも見られるが、百貨店の閉店に伴う繁華性の低下や郊
外への顧客流出等により商況は低迷している。需要の中心となる価格帯は、事業者の属性や業態、規模等により様々で
あり、見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当市の中心的な商業地域でり、収益物件も多く見られることから、需要者は収益性を考慮のうえ投資判断を行うものと
考えられる。しかし、想定建物の適切な賃料把握や収益の将来予測には限界があるほか、初期投資諸費用等の上昇もあ
り、収益価格は比準価格に比し低位に試算された。よって本件では実際の不動産市場で生起した取引を基礎とし、実証
的かつ市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　八戸（県） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    130,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高により個人消費が下押しされている面
はあるが、新型コロナの影響は収束しつつあ
り旅行や外食などのサービス消費は回復基調
にある。

市の主導により中心市街地の活性化が試みら
れているものの、百貨店の閉店に伴う繁華性
の低下や郊外への顧客流出等の影響で地価は
微減。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

八戸 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００３０２２０３ -94729	八戸市		更地	（　）	長方形	北西14m国道、中間画地		商業 (100,600)
b	１２１０４０２２０３ -115457	八戸市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	１２１１２０２２０３ -107476	八戸市		底地	（　）	長方形	北西18m国道、中間画地		商業 (100,600)
d	１２２０４０２２０３ -102302	八戸市		更地	（　）	長方形	北東7.5m県道、中間画地		商業 (100,450)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,129	100 [ 56.8]	119,945	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 109,337	100 [ 120.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,656	100 [ 66.9]	134,015		134,000
c	(　 160,168) 160,168	100 [ 120.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	132,139	100 [ 100.0]	132,139		132,000
d	(　 ) 72,150	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	83,173	100 [ 62.1]	133,934		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -42.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
b	買進み	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	関係者間取引	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	関係者間取引	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

八戸 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,901,323	5,619,154	18,282,169	16,830,000	1,452,169	（　0.9446） 1,371,719	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	25,881,491 円　　　　（　 65,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	364.36	Ｓ3	1,093.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	398 ㎡	10.5 m x 36.5 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸し、２～３階事務所：部分貸し平均約９１㎡

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	364.36	92.3	336.20	2,532	851,258	6.0	5,107,548
							0.0	0
2～ 3	事務所	364.36	74.5	271.61	2,279	618,999	3.0	1,856,997
							0.0	0
～

～

～

計		1,093.08	80.5	879.42		2,089,256		8,821,542
								0

⑨年額支払賃料	2,089,256 円　×　12ヶ月　＝　 25,071,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 879.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,071,072 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,253,554 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,817,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,821,542 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,805 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,901,323 円　　　　（　 60,054 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-3603	2,126 ( 2,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,284	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,285 円/㎡　月額支払賃料（　 2,279 円/㎡）　基準階 2 F B
b	八戸－賃貸　　　　-3608	3,210 ( 3,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [130.0]	2,291
c	八戸－賃貸　　　　-3801	2,148 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 69.0]	100 [130.0]	2,281

八戸 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,350,000 円	225,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,253,554 円	25,071,072　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 405,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,160,000 円	225,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	225,000 円	225,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,619,154 円　（　　　　　　 14,118 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	225,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,093.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,830,000 円（　　　　　 42,286 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,901,323 円
②総費用	5,619,154 円
③純収益　①－②	18,282,169 円
④建物等に帰属する純収益	16,830,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,452,169 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,371,719 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,881,491 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,000 円／㎡）