鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八戸 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０１０２２０３ -98343	八戸市		建付地	（　）	長方形	南東8.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２１０３０２２０３ -90037	八戸市		建付地	（　）	長方形	西9m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	１２１０８０２２０３ -96937	八戸市		更地	（　）	長方形	南東12m県道、南西4m、角地		商業 (100,400)
d	１２１０９０２２０３ -100514	八戸市		更地	（　）	長方形	南西14m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	１２２０１０２２０３ -94123	八戸市		建付地	（　）	台形	東9m県道、北西4m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,086	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 91.2]	54,982	100 [ 95.0]	57,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,900
b	(　 ) 39,141	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	45,184	100 [ 77.2]	58,528		58,500
c	(　 ) 54,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	53,284	100 [ 89.2]	59,735		59,700
d	(　 ) 49,415	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	53,712	100 [ 90.3]	59,482		59,500
e	(　 ) 42,337	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.6]	46,035	100 [ 77.2]	59,631		59,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,500 円／㎡]

八戸 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,725,388	928,069	2,797,319	2,640,440	156,879	（　0.9719） 152,471	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,876,811 円　　　　（　 11,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	119.24	Ｓ2	236.83
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	247 ㎡	6.0 m x 41.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗の全フロア貸し、２階は事務所のフロア部分貸し（平均専有面積各約５６㎡）と想定した。

⑦有効率　 93.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	119.24	93.1	111.01	1,454	161,409	6.0	968,454
							0.0	0
2～ 2	事務所	117.59	94.4	111.01	1,260	139,873	6.0	839,238
							0.0	0
～

～

～

計		236.83	93.7	222.02		301,282		1,807,692
								0

⑨年額支払賃料	301,282 円　×　12ヶ月　＝　 3,615,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,615,384 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 195,169 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,708,215 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,807,692 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,173 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,725,388 円　　　　（　 15,083 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-103	2,116 ( 2,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	1,459	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,461 円/㎡　月額支払賃料（　 1,454 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-104	1,955 ( 1,950)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	1,424
c	八戸－賃貸　　　　-3801	2,148 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [130.0]	1,499

八戸 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,800 円	35,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	195,169 円	3,903,384　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 338,800 円	35,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 928,069 円　（　　　　　　 3,757 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,300,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 236.83 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,640,440 円（　　　　　 10,690 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,725,388 円
②総費用	928,069 円
③純収益　①－②	2,797,319 円
④建物等に帰属する純収益	2,640,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	156,879 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	152,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 617 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,876,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
八戸 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八戸 5-2

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　南　彰

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

57,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八戸市大字大工町３番１				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:7	店舗兼倉庫Ｓ2	低層の小売店舗、飲食店等が多い既成商業地域	南西10m県道	水道、ガス、下水	本八戸 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 42.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心商業地背後に存し、繁華
性のやや劣る古くからの商業
地域

街

路

１０ｍ県道

交通

施設

本八戸駅南方

1.2km

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中心商業地に隣接し小売店舗等が連たんする既成商業地域で、繁華性は低く、中心商業地活性化策の波及効果も
みられたが、コロナ禍で地価は横ばいから下落傾向に転じており、今後ともこの傾向を続けるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,950 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心商業地背後に位置する近隣型商業地域。需要者は八戸市内に居住する個人事業者、店舗経営者等が中
心で圏外からの参入も認められる。近年における市場の需給動向として、北方の中心商業地においては活性化政策の投
資効果により賑わいが戻ってきているが、背後に隣接する当地域においてはその波及効果が少なく需要は減少傾向にあ
る。取引当事者の属性により取引規模や価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には貸店舗等の賃貸物件も見られるが、既成商業地域の衰退等により土地価格に見合う賃料水準が形成され
ておらず、収益価格は比準価格よりかなり低めに試算された。商業地ではあるものの土地取引は自用目的がほとんどで
市場相場は付近の取引価格水準により形成されている。よって、本件では市場の実態を反映し、説得力が高いと認めら
れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスが第八波に入り、国内景
気は一進一退の状態だが地方では地域経済の
停滞や消費の低迷から商業地に対する需要は
回復していない。

繁華性がやや劣る既成商業地域で、新型コロ
ナの影響もあり地価は下落傾向を続けている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

八戸 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４０２２０３ -102302	八戸市		更地	（　）	長方形	北東7.5m県道、中間画地		商業 (100,450)
b	１２１０３０２２０３ -89971	八戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m県道、西4m、二方路		商業 (90,400)
c	１２１０９０２２０３ -100514	八戸市		更地	（　）	長方形	南西14m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１２１０８０２２０３ -96937	八戸市		更地	（　）	長方形	南東12m県道、南西4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,150	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	83,173	100 [ 140.0]	59,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,400
b	(　 ) 52,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.4]	61,593	100 [ 103.8]	59,338		59,300
c	(　 ) 49,415	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	53,712	100 [ 90.3]	59,482		59,500
d	(　 ) 54,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	53,284	100 [ 89.2]	59,735		59,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,500 円／㎡]

八戸 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域で原価法の適用ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,701,214	926,803	2,774,411	2,640,440	133,971	（　0.9719） 130,206	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,456,717 円　　　　（　 9,950 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八戸 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	119.24	Ｓ2	236.83
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	247 ㎡	6.0 m x 41.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗の全フロア貸し、２階は事務所のフロア部分貸し（平均専有面積各約５６㎡）と想定した。

⑦有効率　 93.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	119.24	93.1	111.01	1,457	161,742	6.0	970,452
							0.0	0
2～ 2	事務所	117.59	94.4	111.01	1,238	137,430	6.0	824,580
							0.0	0
～

～

～

計		236.83	93.7	222.02		299,172		1,795,032
								0

⑨年額支払賃料	299,172 円　×　12ヶ月　＝　 3,590,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,590,064 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 193,903 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,684,161 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,795,032 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,053 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,701,214 円　　　　（　 14,985 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	八戸－賃貸　　　　-3801	2,148 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [130.0]	1,499	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,461 円/㎡　月額支払賃料（　 1,457 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八戸－賃貸　　　　-4401	1,808 ( 1,797)	100 [ 90.0]	[ 85.8] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,436
c	八戸－賃貸　　　　-5601	918 ( 917)	100 [ 80.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,447

八戸 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,800 円	35,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	193,903 円	3,878,064　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 338,800 円	35,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 926,803 円　（　　　　　　 3,752 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,300,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 236.83 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,640,440 円（　　　　　 10,690 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,701,214 円
②総費用	926,803 円
③純収益　①－②	2,774,411 円
④建物等に帰属する純収益	2,640,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	133,971 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	130,206 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,456,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,950 円／㎡）