別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八戸 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 3-1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　久保田　新   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 八戸市大字市川町字下大谷地４５番１外 ②地積(㎡) 3,502  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 2:1 畑 周辺の宅地化が進んでいる熟成度中位の地域 西4m未舗装道路 水道、下水 陸奥市川 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  200 ｍ、西  150 ｍ、南  150 ｍ、北  200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   80.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部から北西部郊外の戸 建住宅地向きの宅地見込地地 域。 道 路 ４ｍ未舗装道路 交通 施設 陸奥市川駅　北東方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の 　将来予測 　市中心部から北西部郊外の宅地見込地地域であり、地域要因に変動はなく、現状を維持する。周辺の住宅地の 価格は、利便性が劣り下落が続いているため、住宅素地の地価も、下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 宅地造成のうえ戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      5,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      2,950 円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、八戸市の郊外の戸建住宅地向き宅地見込地地域である。需要者は八戸市内の中堅・地元の不動産開発 業者が中心である。近年は、住宅地が供給過剰の傾向で、区画整理事業等による優良住宅地の供給も多く、利便性の劣 る郊外の宅地見込地に対する需要は低調である。郊外のミニ開発素地は、開発規模や造成の難易により大きく異なり、 需要の中心となる価格帯については、見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 　比準価格と控除後価格の２試算価格を求めた。比準価格は、実際に市場で生起した取引事例との比較検討によって求 めた価格で、事例の補正、修正及び価格形成要因の比較も適切に行われており、実証的で信頼性の高い価格と認められ る。控除後価格は、積上算定的で想定事項が多く、市場性の配慮に懸念が残ることから、やや信頼性に欠ける。よって 本件においては比準価格を採用し、控除後価格は参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      5,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.8 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　物価上昇に伴い、今後造成費の増加が見込まれ、 分譲価格への転嫁の可否が、宅地見込地の需給に影 響を与える。 　市の北西部郊外の宅地見込地地域で、周辺の住宅 地は利便性が劣り、地価は下落傾向にあるため、開 発素地の需要は弱含みで推移している。 　個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他