別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八戸 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -33 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊彦   TEL.

鑑定評価額 3,540,000 円  １㎡当たりの価格 7,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字鮫町字子猪越１番１ ②地積 　(㎡) 505   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農、漁家住宅が建ち 並ぶ海岸に近い住宅 地域 南東6m市道 水道 大久喜 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   850 ｍ、南   800 ｍ、北   950 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　市街地から遠く生活利便性 等が劣る郊外の農漁家住宅地 域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 大久喜駅　南東方 420m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　農・魚家住宅地域として、当分の間現状の儘推移するものと予測される。農・魚家住宅地に対する有効需要は 過疎化の進行等により減退傾向にあり、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、八戸市の農・魚家住宅地域。需要者の中心は、近隣地域に地縁を有する一次取得者が殆どである。農 ・漁家住宅地は地縁的選好性が強く外部からの流入は稀で、過疎化の進行の影響等から需要は弱含みである。需要の中 心となる価格帯は、土地の規模は５００㎡程度で、価格は３５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺にはアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場は成立していないので、収益還元法は適用できなか った。自用目的での取引が中心であるので、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [131.0] [100.0] 100 7,020  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　農・魚家住宅地は地縁的選好性が強く、過 疎化の進行の影響等から、需要は弱含みであ る。 　一般的要因に記載している理由で、需要は 弱含みである。 　個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％