別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 八戸 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -32 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　濤岡　徹   TEL.

鑑定評価額 3,170,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字鮫町字金屎４５番２３ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅に空地も見 られる郊外の新興住 宅地域 西6.5m市道 水道 鮫 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域であるが、昭 和４６年に開発許可を受けた 通称扇ケ浦住宅団地。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 鮫駅南東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発されてから数十年経過した住宅地域で、中心部から遠いため人気がなく、地区内人口の減少や農家経済の停 滞により、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八戸市の東部郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する１次 取得者層が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。近年における市場の需給動向として、通勤者及び農家の実 質手取り収入が減少しているため、郊外住宅地の需要は減少している。市場での中心となる価格帯は土地は３００㎡で ３５０万円程度、新築の戸建物件はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は八戸市東部郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件はないので収益価格は求められなかった。取引に あたっては収益性よりも居住環境や利便性が重視され、収益性は取引の指標としてほとんど認められない。したがって 信頼性のある取引事例により求めた比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [101.3] [100.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八戸市の人口は減少、世帯数は微増。地価は 下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減少 ・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。 近隣地域は郊外の住宅地域で、地域経済の停 滞や農業所得の減少から住宅地の需要は依然 として弱まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％