別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八戸 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -27 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　青田　淳一   TEL.

鑑定評価額 5,990,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市長者３丁目９０番３４ ｢長者３－１－７｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等も見られる住宅地 域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 本八戸 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模戸建住宅が建ち並ぶ中 に事業所も散見される既成住 宅地域 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 本八戸駅南方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に近い利便性良好な既成住宅地域である。長期に亘る地価下落により底値感があるため、安定的な需要 を背景に横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八戸市の市街地中心部の住宅地域一円。典型的な需要者は、当該圏域に地縁を有する一次取得者層が中心 である。郊外の分譲住宅地と競合関係にあるが、市中心部の既成住宅地は利便性が比較的良好なため、安定的な需要が 見込まれ、地価は横這い傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地は１３０㎡から２５０㎡で総額５００万円から １，０００万円程度、新築の戸建物件は、２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、対象不動産も規模が小さいため、投資採算性に基づいた賃貸建物建築の想 定が困難であり、収益価格は試算できなかった。近隣地域は、居住の快適性及び生活上の利便性が重視され、自用目的 での取引が中心である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [117.6] [102.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八戸市の人口減少、高齢化の進展等があるが 、地価は上昇と下落の二極化傾向にある。 長期に亘る地価の下落により、地価はほぼ底 値水準にあるため、割安感から需要は安定的 に見込まれ、地価は横ばい傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +16.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％