別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八戸 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -25 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　橋本　一憲   TEL.

鑑定評価額 4,040,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字鮫町字綣久保３５番１６ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に店舗、工 場等が混在する既成 住宅地域 北西7.5m市道 水道、下水 鮫 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   330 ｍ、西   400 ｍ、南   570 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北東部郊外の北西向き傾斜地 帯に形成される高台の既成住 宅地域。 街 路 基準方位北、　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 鮫駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の高台の既成住宅地域で、中心部から遠く、地縁的選好性が強いため需要は弱く、地価は下落傾向で推移す ると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八戸市郊外の住宅地域である。需要者は当該圏域に地縁性を有する一次取得者層が中心であり、漁業関係 者が多く地縁的選好性がやや強い地域で、同一需給圏外からの転入等は少ない。生活利便性や街路条件がやや劣る既成 住宅地域の需要は弱く、郊外の新規分譲地の供給圧力もあり、地価は下落傾向である。土地は１５０～２５０㎡程度で ３００～５００万円程度、新築戸建物件は少ないが、２，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 八戸市郊外の既成住宅地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益性を指向する地域ではなく、自己居住用を目 的とした需要が中心である。比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。 当該地域は快適性を重視して取引される住宅地域で、自己居住用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反 映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八戸市の人口は減少、世帯数は微増。地価は 下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減少 ・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。 郊外の生活利便性が劣る発展性に乏しい住宅 地域で、地縁的選好性が強いため需要は弱く 、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％