別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八戸 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -24 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　斎藤　優   TEL.

鑑定評価額 6,080,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市柏崎４丁目１５２番５８ ｢柏崎４－１２－１８｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 、店舗等が混在する 住宅地域 南東6m私道 水道、ガス、下水 本八戸 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   350 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部周辺の既成住宅 地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ私道 交通 施設 本八戸駅東方 1.7km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 アパートも混在する住宅地域として今後とも現状のまま推移するものと予測する。道路事情はやや劣るが、地価 水準が低くなり底値感があることから地価は横ばいで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八戸市内の住宅地域（特に市街地中心部周辺の住宅地域）。需要者の中心は八戸市内に居住する３０歳代 ～４０歳代の一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者もみられる。周辺の区画整理された環境良好な住宅 地の供給圧力により地価は下落傾向推移してきたが、地価下落による値頃感から需要は回復傾向にある。土地は１５０ ㎡程度で６５０万円程度、新築の戸建物件で２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は市街地中心部に比較的近く、アパートも混在する住宅地域であるが、画地規模が小さいことから収益価格は試 算できなかった。当地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域で自用の戸建住宅建築を目的とした取引が殆どで あり、自用目的での取引価格を基に地価水準は形成されていると判断される。よって自用目的での取引価格を基に試算 した比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [121.0] [104.0] 100 42,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、土地取引件数、新設住宅着工数は減少 した。住宅地需要についてはコロナ禍による 大きな影響は見られない。 道路事情はやや劣り、また周辺区画整理によ る供給圧力もあるが、値頃感があることから 横ばいとなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％