別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八戸 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八戸 -23 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　浅井　康光   TEL.

鑑定評価額 4,740,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八戸市大字白銀町字左新井田道１６番２１ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が残る新興住宅地域 南6m道路 水道、下水 白銀 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   250 ｍ、南   600 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後の街路の配置がやや 雑然とした小規模開発の多い 地域 街 路 基準方位　北、　　 ６ｍ道路 交通 施設 白銀駅南西方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　街路条件が劣る当市東方郊外の住宅地域。区画整然とした居住環境や生活利便性が良好な地域へと需要は集ま り当地域への需要は弱いことから、当分の間価格は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八戸市東部郊外の住宅地域。典型的な需要者層は八戸市に居住する中堅給与所得者等の一次取得者層が 中心で、地縁性が強いことから圏外からの転入等はほぼ見られない。近年、区画整然とした中心部周辺の住宅地への需 要は堅調であるが、郊外の住宅地への需要は弱く二極化が進んでいる。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡前 後で６００万円程度、新築の戸建物件は少ないが２，２００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己利用の戸建住宅が中心の地域で、行政的規制等から経済合理性を有する賃貸経営の想定が困難であることから収 益還元法の適用は断念した。居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域で、需要者は収益性よりも代替不動産と の価格バランスを考慮して意思決定を行うものと認められる。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八戸 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [114.4] [104.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　当市の人口は減少、世帯数は微増傾向。中 心部周辺の住宅地域では需要が堅調であり、 地価は下げ止まり傾向にある。 　市街地東部の行止りや狭隘な道路が多い街 路条件が劣る住宅地域で、需要の低迷から地 価は弱含んでいる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％